Коммунальная квартира общая долевая собственность

Содержание страницы:

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

Можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, но в идеальной ситуации.

Что такое коммунальная квартира?

Коммунальная квартира это жилое помещение (квартира), в котором в изолированных жилых помещениях проживают несколько семей, и помещения которой могут относиться как к муниципальному жилому фонду, так и быть в собственности у жильцов.

На первый взгляд такой вид жилых помещений должен отходить в прошлое, однако, на текущий момент, коммунальных квартир в городе Нижнем Новгороде еще очень много.

Каким законодательством регулируется правой статус коммунальной квартиры?

Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:

  1. жилой дом, часть жилого дома;
  2. квартира, часть квартиры;
  3. комната.

В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.

Как между собственниками должна делиться общая площадь в коммунальной квартире?

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п. Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Что такое право общей долевой собственности?

Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:

  • общую совместную;
  • общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Могут ли быть объединены две или более комнат в коммунальной квартире в одну?

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение. Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.

Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира. Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество в многоквартирном доме, где расположена коммунальная квартира, нового собственника комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника комнаты.

Может ли собственник комнаты в коммунальной квартире распорядится общим имуществом?

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

  • осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
  • отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
  • Следует учитывать, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

    Какие обязанности несут собственники коммунальной квартиры.

    В связи с тем, что общее имущество принадлежит собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности, каждый обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению согласно ст. 249 ГК РФ.

    Статья 30 ЖК РФ предписывает собственнику комнаты в коммунальной квартире нести равнозначное бремя содержания общего имущества, как в самой коммунальной квартиры, так и многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется пропорционального его доли в праве общей собственности.

    Как же все таки поделить общее имущество в коммунальной квартире?

    Нас часто спрашивают можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, в случае, когда каждому собственнику может быть выделена изолированная площадь, т.е. если по факту коммунальную квартиру можно превратить путем реконструкции/перепланировки/переустройства в самостоятельную квартиру. Это идеальная ситуация, когда на каждого собственника комнаты будет приходиться свой санузел, свой коридор и своя кухня. Такие реконструкции/перепланировки/переустройство оформляются либо соглашением собственников помещений либо решением суда.

    Как правило, такие ситуации очень редки. Что касаемо большей части коммунальных квартир и долевой собственности в целом, то оптимальным является определение порядка пользования общим имуществом, которое также может быть достигнуто собственниками добровольно или установлено судом.

    В таком соглашении можно установить режим использования общего имущества коммунальной квартиры, установить границы использования какого-либо оборудования для части собственников, а также распределить порядок несения расходов на содержание общего имущества.

    За составлением такого Соглашения об определении порядка пользования общим имуществом, а также услугой по судебному представительству при наличии спора, Вы можете обратиться в нашу компанию.

    Можно ли сдавать в аренду комнату коммунальной квартиры, без согласия соседей?

    Добрый день! Я живу в коммунальной квартире, которая находится в долевой собственности на 3-х владельцев. Один собственник сдает комнату в наем неблагополучной семье(муж,жена,грудной ребенок) — гулянки, нахождение посторонних лиц в квартире, несоблюдение режима тишина и чистоты в местах общего пользования. Беседы на данную тему не привели к положительному результату, т.к. они считают себя вольными делать там все что угодно, т.к. с владельцем был заключен договор , который юридически не закреплен.Как доказать, что наши права в данном случае ущемляются и выселить их на законных основаниях?

    Ответы юристов (4)

    Согласно Статье 253 ГК РФ Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

    1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
    2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
    3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
    4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

    Вы можете обратиться в суд, дл того чтобы данную сделку по распоряжению общим имуществом признали недействительной.

    А как же п.1 ст.246 и п. ст247. С помощью участкового, например, мы не можем их выселить, т.к. они проживают незаконно.

    14 Апреля 2017, 06:57

    Да вы правы, прошу прощение, не усмотрела, что квартира коммунальная

    Статья 41 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

    1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

    Соответственно применяется ст.247 ГК РФ

    В любом случае необходимо согласовывать со всеми собственниками долевой собственности

    Уточнение клиента

    Т.е. все равно выселить мы можем только по решению суда? Или достаточно будет участкового?

    14 Апреля 2017, 07:38

    Решение суда необходимо

    Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года»

    Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные в результате неправомерного использования одним из сособственников общего имущества жилого дома, могут быть защищены путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

    Статья 35. ЖК РФ Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

    1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

    Добрый день! Разберём вашу проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ). Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. Собственник может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить… Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать свой кусок кухни, оставив за собой право на комнату. Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое. А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей. В 2013 году появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам. В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом». Своими словами, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке или на основании решения суда не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной. Наилучшим вариантом для Вас является обращение к квалифицированному юристу, который поспособствует эффективному достижению поставленных Вами задач!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Распределение вещей в местах общего пользования в квартире

    Здравствуйте! Как распределяются вещи в местах общего пользования (кухня, коридор, туалет)? У меня 1/3 доли, а у сестры 2/3 доли в квартире .Сестра говорит мне убрать свои вещи из кухни (стол, стул, холодильник) и из ванны (стиральная машинка, полочка и тд.). Вопрос: какими законами регулируется размещение вещей в местах общего пользования? Должна ли я убрать свои вещи или они могут занимать место соразмерно моей доли? И нужно мне как-то документально оформлять распределение моих вещей на кухне, в туалете и в коридоре.

    Ответы юристов (3)

    Здравствуйте, меня зовут Илья. На Ваше обращение отвечаю следующее.

    Согласно ст. 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

    Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

    1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
    2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

    А если бы квартира была коммунальной?

    24 Июля 2017, 12:19

    Обращаю Ваше внимание, что доли в долевой собственности не выделяются в натуре (т.е. грубо говоря кухня не расчерчивается на квадраты). Доля представляет собой долю в праве — т.е. это чисто теоретическое «Идеальное» понятие. Тем не менее Вы можете использовать долевое имущество соразмерно Вашей доле и пользоваться им по соглашению с остальными сособственниками так как Вы договоритесь (можно составить письменное соглашение). Если договориться не удается — необходимо обращаться в суд.

    по поводу пользования коммунальной квартиры говорит ст. ЖК РФ:

    Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

    1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
    2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

    Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

    1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
    2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
    3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
    4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
    5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
    1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
    2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
    6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

    1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
    2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

    Раздел мест общего пользования

    Добрый день. Я проживаю в коммунальной квартире. Комната составляет 18кв.м. Комната приватизирована. Еще 2комнаты площадью 11 и 14 кв.м в соц найме у соседей. Хотел узнать как делятся места общего пользования на кухне,в коридоре и тд. Соседи утверждают, что у них 2комнаты — значит и занимают больше места. Хотя ст. 42 говорит о делении в долевой части. Т.е грубо говоря права на эти помещения у нас находятся в соотношении 40/60. Просьба внести ясность в данном вопросе.

    Ответы юристов (5)

    Выдел в натуре мест общего пользования не правомерен.

    В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса
    Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

    Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в
    коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодекса
    предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

    В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнаты
    в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

    По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, что
    предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч.1 и 4 ст. 16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст.41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.

    Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст.31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.

    Зоя. Спасибо за ваш ответ. я хочу понять как всё-таки делится в долях или просто 50/50. Из вашего ответа вывод, что и так и так. И как нам решить этот вопрос с соседями, т. к они наотрез отказываются нас слушать и что-либо передвигать. Суд? Или всё-таки существуют другие органы власти способные установить права на эту площадь?

    24 Ноября 2014, 21:01

    Выдел общего имущества в коммунальной квартире возможен либо по суду, либо по соглашению.

    Так как это общее имущество, выдел доли фактически невозможен. (Или у Вас есть возможность сделать два туалета, например, или два входа.)

    Общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, поэтому пользователи имеют равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.

    Статья 42 Жилищного кодекса РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
    1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

    2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

    3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

    4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

    5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

    6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Я это прекрасно понимаю. Задам вопрос иначе: почему соседи занимают на кухне и в коридоре почти все место, нам при этом оставив минимум. Кухня 11 метров, из них наш угол занимает всего 1,25 метра, все остальное пространство ( по стенам разумеется) занимают соседи. Стол общий, он стоит по короткой стене, вдоль окна. По другой стене установлен их гарнитур и с другой стороны также их имущество и наш метр. Мне с семьёй нужно больше пространства. Мне хочется понять сколько я имею права занимать пространства на той же самой кухне, если доля от общей жилой площади квартиры у меня составляет 40%.насколько я понял из вашего ответа, фактически никак, кроме как через суд и без самовольного захвата территории, вопрос с ними я уладить не смогу?

    24 Ноября 2014, 23:15

    Извините, если я Вас не поняла.

    Т.е грубо говоря права на эти помещения у нас
    находятся в соотношении 40/60.

    Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире производится по
    правилам ст. 42 Жилищного Кодекса.

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

    Таким образом, размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь комнаты, принадлежащей собственнику, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и
    террас (см. ч. 5 ст. 15 Кодекса).

    Если в коммунальной квартире собственнику
    принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его
    доли в праве общей собственности, так как решающее значение в этом случае имеет
    не количество жилых комнат, а их общая площадь.

    Таким образом, доли участников общей
    собственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данном
    случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о
    совместной собственности.

    Думаю, Вам следует написать претензию, вручить её Вашим сожителям. Один экземпляр следует оставить у себя. Если они не согласятся с предъявленными им требованиями( не освободят занятые сверх места общего пользования), то вы обратитесь в суд.

    А также составьте соглашение, в котором определите порядок пользования общим имуществом в коммунальном квартире.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Объединение комнат в бывшей коммунальной квартире

    Здравствуйте. Ситуация такая: была 2-х комнатная коммунальная квартира. Я с матерью (жили в одной комнате) несколько лет назад выкупили у соседки вторую комнату в равных долях. Спустя некоторое время приватизировали первую комнату также в равных долях. Сейчас имеется два объекта права (извините, если ошибаюсь в терминах), т.е. 2 комнаты, каждая из которых поделена на 2 доли, на меня и на мать. Итого 4 свидетельства. Квитанции за квартплату тоже приходят две. Вопросы такие:

    1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права — квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать.

    2) могут ли при продаже возникнуть трудности, если ничего не делать и продавать просто каждую комнату отдельно? То есть получится 4 договора купли-продажи? Будущий собственник автоматически станет владельцем всей квартиры?

    Еще уточню, что как во всех свидетельствах, так и в договоре купли-продажи комнаты, которую выкупали у соседки, указана лишь площадь самой комнаты, без указания доли в общей площади. Это может стать проблемой? Или доля в общей площади автоматически присоединяется к комнате?

    Ответы юристов (7)

    здравствуйте, поясните, в свидетельствах указаны конкретные комнаты?

    здравствуйте. Да, конкретные комнаты. По 2 свидетельства на каждую комнату, на меня и на мать. Напишу точнее. Вот пример. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/2. Объект права: комната, назначение: жилое, общая площадь 18 кв.м., далее этаж, номер на поэтажном плане 1 (не знаю, что это значит), ну и дальше адрес.

    12 Ноября 2016, 15:25

    1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права — квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать.
    Алексей

    можно, конечно, но тут может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, т.к. срок владения будет исчисляться с момента возникновения права на последнюю комнату

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

    ПИСЬМО
    от 7 июля 2016 г. N СА-4-7/12211@

    Федеральная налоговая служба направляет для использования в работе обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом полугодии 2016 года по вопросам налогообложения.

    Действительный
    государственный советник
    Российской Федерации
    2 класса
    С.А.АРАКЕЛОВ

    ОБЗОР
    ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, ОТРАЖЕННЫХ В СУДЕБНЫХ АКТАХ
    КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    И ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРИНЯТЫХ
    В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2016 ГОДА ПО ВОПРОСАМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

    11. Трехлетний срок владения имуществом в целях получения имущественного налогового вычета в случае объединения нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире.
    Налоговый орган отказал в предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц на основании того, что после объединения физическим лицом комнат в коммунальной квартире возник новый объект.
    Однако Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
    Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.
    Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты, а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.
    Данные выводы содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу).

    поэтому если срок владения последней комнатой менее 3 лет, то лучше продавать комнаты. в результате с дохода от выкупленной у соседки налог либо не надо будет платить, либо можно будет воспользоваться вычет и уменьшить доход на расходы. а по второй цену можно будет выставить в 1 000 000 и воспользовавшись вычетом свести к нулю.

    3 года с момента выкупа второй комнаты уже прошли, а с момента приватизации первой пройдут следующей весной. Продавать планируем позже. Тут главный вопрос скорее в том, станет ли потенциальный покупатель наших двух комнат владельцем всей квартиры или ему придется впоследствии объединять комнаты? И вообще как правильнее юридически поступить, сперва объединять или продавать как есть?

    12 Ноября 2016, 15:46

    Алексей, добрый день! Согласно ст. 41, 42 Жилищного кодекса

    1. Собственникам комнат в коммунальной квартире
    принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной
    квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты

    1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

    Т.е. то что в свидетельстве только жилая площадь как раз нормально , так и должно быть, сейчас у вас как двух собственников права на всю площадь квартиры в равных долях

    Юридически это не принципиально т.к. и в том и в другом случае у нового владельце объем прав не измениться — и так и так он будет собственником одинаковой площади, последующее объединение комнат в квартиру на срок владения так же не повлияет что видно из приведенных коллегой разъяснений Минфина но продавать удобней конечно квартиру целиком чем квартиру по комнатам

    Спасибо. Я вот только пример с письмом Минфина не понял. Речь идет об имущественном вычете при уменьшении налогооблагаемой базы? Так ведь он же как раз и дается, если объект, который меньше трех лет в собственности, продается. Или о каком-то другом вычете речь?

    12 Ноября 2016, 17:23

    Нет, не станет. Сама по себе продажа комнат не приведет к их объединению в квартиру.
    Нужно обращаться в БТИ для изменения объекта недвижимого имущества в связи с объединением двух комнат в квартире в один объект (двухкомнатную квартиру).

    После получения нового тех.паспорта обращайтесь в Росреестр за новыми свидетельствами о праве собственности. И продавайте квартиру как один объект — выиграете в цене, чем если станете продавать комнаты.

    Спасибо. А с объединением наверняка ведь возникнут сложности, учитывая, что каждая комната поделена на 2 доли? И в чьей собственности окажется квартира, также в долевой?

    12 Ноября 2016, 16:52

    Если оба сособственника согласны на объединение, никаких проблем не будет. Квартира будет в долевой собственности.

    Да, если не будет оснований для регистрации прав на основании иной сделки за одним собственником (например на основании договора дарения). Но в этом случае, хотя такая сделка и не облагается налогом т.к. дарение между членами семьи, будут доп расходы на нотариальное заверение, с июля этого года все договоры с долями в силу ст. 25 122-Фз подлежат обязательному нотариальному заверению

    Долевая собственность в коммунальной квартире. Можно мне сдавать комнату или нет?

    Здравствуйте. Живу в трехкомнатной коммунальной квартире. Занимаю одну из комнат. В остальных двух комнатах живут бабушка с внучкой. Есть возможность сейчас жить в другой квартире у племянницу, а эту комнату решила сдавать. Хотя бы какие-нибудь небольшие деньги так подработаю. Но эти соседи мне угрожают. Говорят, что вызовут полицию. Обещают дойти до прокурора. А я не понимаю, почему же я не имею права сдавать свою собственную комнату. Ведь я ее в свое время приватизировала. И как мне кажется, теперь могу делать с ней все, что вздумается. Я правильно понимаю ситуацию? Разве могут они мне запретить ее сдавать?

    Доброго Вам дня!

    Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.

    В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

    В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.

    Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

    Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.

    Это подтверждается соответствующей судебной практикой:

    — Определение Московского городского суда от 10 мая 2011 г. по делу N 33-13539
    — Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 г. N 33-3983/2012
    — Определение Приморского краевого суда от 18 марта 2010 г. по делу N 33-2256.

    Есть вопрос к юристу?

    На Ваш вопрос не так просто ответить, как кажется на первый взгляд. У правоведов и судей есть две противоположные версии:

    С одной стороны, комната в коммунальной квартире — отдельный объект недвижимости.
    Если имущество не находится в общей долевой собственности, а принадлежит одному лицу, то нет необходимости спрашивать согласия соседей по коммунальной квартире. Это дело собственника — сдавать своё имущество в аренду или найм либо нет.

    С другой стороны, Жилищный Кодекс РФ говорит о том, что общее имущество в коммунальной квартире (ванная комната, кухня, туалет и проч.) находится в общей долевой собственности собственников комнат. А сдавая комнату, Вы не сможете заставить жильцов пользоваться только ей. Жильцы волей либо неволей будут пользоваться и нежилыми помещениями квартиры. А для этого потребуется согласие всех соседей-собственников, т.к. распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, производится по взаимному согласию всех сособственников.

    Даже судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

    Поэтому на Ваш вопрос просто невозможно ответить однозначно. Если соседи конфликтны и не идут навстречу, то, возможно, следует воздержаться от сдачи внаём Вашей комнаты. Были случаи, когда суды отказывали в праве сдавать комнаты в коммуналках в найм.

    Мария Юрьевна, а я вот читала, что если приватизированная, то согласие других жильцов не требуется, только если муниципальная. Как же тогда быть?

    08 Июня 2012, 15:36

    Мария Юрьевна, а как же быть с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, если взять по аналогии?

    Общее имущество собственников в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. ) также принадлежат собственникам помещений по праву общей долевой собственности.

    И наниматели квартир также пользуются этим имуществом (они же не могут не пользоваться лестницей или лифтом, проживая на 25 этаже).

    Право общей долевой собственности на общее имущество является вторичным правом, оно возникает вместе с правом собственности на объект, не может быть предметом отдельного договора (им нельзя распорядиться отдельно от основного права). Лицо автоматически приобретает право владения и пользования общим имуществом, при приобретении права собственности или иных прав на само недвижимое имущество.

    Нанимателю по договору найма предоставляется жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). А соответственно он имеет равное с собственником имущества право пользования общим имуществом в пределах, которые установлены для самого собственника.

    Законом прямо предусмотрено получение согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, при поднайме жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

    Судебную практику нашел только в подтверждение своей позиции.

    Вопрос интересный, буду признателен, если докажете обратное.

    В Вашей ситуации вопрос решается путем нахождения компромисса с совладельцами комнат в комун. квартире или в судебном порядке.

    В соответствии со ст. 288 ГК РФ,собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

    Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

    Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

    Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

    То есть, Вы имеете право сдавать свою комнату для проживания третьих лиц на основании договора найма (аренды).

    В соответствии со ст. 42 и 43 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

    1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

    2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

    Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

    Согласно со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

    То есть, пользование общим имуществом в коммунальной квартире ( кухня, ванная и т.д.) происходит по соглашению всех собственников коммунальной квартиры.

    Таким образом, для того, чтобы сдать в аренду свою комнату, Вам следует получить согласие совладельцев на пользование всем общим имуществом. В случае отсутствия соглашения по данному вопросу, Вы имеете право обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом.

    Смогу оказать помощь в составлении обснованного иска с у четом особенности рассмотрения таких вопросов в суде, а также проконсультировать по выигрышной позиции в суде.

    С уважением Ф. Тамара

    Уважаемая, Ф. Тамара!

    Вы с Марией Юрьевной по какой-то причине особо выделяете статус общего имущество в коммунальной квартире в отличие от статуса общего имущества в могоквартирном доме.

    Там имущество более общее что ли? Или право общей долевой собственности там какое-то особое? Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.

    Больше исключений нет.

    Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.

    Популярное:

    • Сумма патента в москве 2018 Стоимость патента для ИП в 2018 году по видам деятельности Статьи по теме Право применения патентной системы налогообложения в 2018 году для ИП зависит от вида деятельности, который ведет ИП. Патент, подтверждающий переход ИП на данный […]
    • Калькулятор осаго свердловской области Калькулятор осаго свердловской области Калькулятор ОСАГО использует официальные коэффициенты и тарифы (указание ЦБ РФ от 19 сентября 2014 г. № 3384-У и указание ЦБ РФ от 20 марта 2015 г. № 3604-У). Стоимость ОСАГО зависит от: […]
    • Гагарина 12 нотариус Нотариус Колесникова Н.К. Отзывы о работе компании 'Нотариус Колесникова Н.К.' в Нижнем Новгороде Добавить новый отзыв: Запрещено размещение комментариев с нецензурной лексикой, оскорблениями, разжигающими межнациональную и […]
    • Саратов манометрический коллектор Форум по кондиционерам и вентиляции Манометрический коллектор цифровой, имеет. Gamover 03 Дек 2010 Доброго времени суток всем. Кто-нибудь когда-нибудь работал вот с таким девайсом ? Манометрический коллектор TESTO 550-2 цифровой.Нашел […]
    • Пособия нижний тагил Пособия на ребенка в Нижнем Тагиле Пособия выплачиваются как до рождения ребенка, так и после. Часть пособий на детей выплачиваются ежемесячно, а другие единовременно. Выплаты происходят как за счет федерального бюджета, так и за счет […]
    • Форма поведения в суде Форма поведения в суде Принятие решения об обращении в суд Всегда можно договориться Правила написания искового заявления. В Москве 35 районных суда и более 300 мировых судей! Какой из них нужен Вам? За правосудие тоже […]
    • Предпринимательство оформил Самостоятельное оформление или помощь посредников? Если вы решили действовать самостоятельно, то необходимо изучить вопрос, как открыть индивидуальное предпринимательство, более детально. Подготовка документов По вашему желанию список […]
    • Адвокат пучков са Адвокат пучков са Адвокатское бюро «Puchkov&Partners» является одной из лучших российских юридических фирм, успешно сочетающей правовую экспертизу в сложных корпоративных спорах, банкротстве, адвокатских расследованиях (compliance), […]