Оценка собственности задачи с решениями

— Ассоциация СРОО «ЭС». Задачник по оценке недвижимости от 12.03.2018 г.

— Ассоциация СРОО «ЭС». Задачник по оценке недвижимости от 05.02.2018 г.

СОЮЗ СРО «СИБИРЬ». Вебинар от 06.02.2018 г. Подготовка к квалификационному экзамену. Решение задач по направлению «Оценка недвижимости».

Докладчики: Матвеева Галина Валерьевна. Директор департамента оценочной и аналитической деятельности IPT Group. Член Экспертного Совета СОЮЗ СРО «СИБИРЬ»

Смолькина Елена Викторовна. Ведущий оценщик департамента оценочной и аналитической деятельности IPT Group.

РОО. Обновленная версию базы теоретических вопросов по направлению «Оценка недвижимости» от Светланы Бригидиной (версия от 10 января).

Ассоциация СРОО «ЭС». Задачник по оценке недвижимости от 04.01.2018 г.

30 ноября 2017 г. Вебинар. Тема : Подготовка к квалификационному экзамену .направление оценка недвижимости. Докладчик : Буянов Александр Юрьевич ( К.э.н., доцент МИИГАиК, член Экспертного Совета СОЮЗ СРО «СИБИРЬ»)


СОЮЗ СРО «СИБИРЬ». Вебинар от 03.11.2017 г. Квалификационный экзамен «Недвижимость» — докладчик, член Экспертного Совета СОЮЗ СРО «СИБИРЬ» Агеев Ренат Рашидович.

СОЮЗ СРО «СИБИРЬ». Вебинар от 20.09.2017 г. Буянов Александр Юрьевич и Беляева Наталья Бориславовна, члены Экспертного совета СОЮЗа СРО «СИБИРЬ». Теория и разбор задач по оценке недвижимости. На основе опыта сдачи экзамена.

Ассоциация СРОО «ЭС». Методические материалы для подготовки к сдаче квалификационного экзамена Оценщиков направление оценка недвижимости.

Ассоциации СРОО «ЭС». Оценка недвижимого имущества: общие положения, теория и практика.

Ассоциации СРОО «ЭС». Сборник задач с решениями с применением финансового калькулятора от 26.10.2017

Ассоциация СРО «НКСО». 08.09.2017 г. «Первый опыт сдачи квалификационного экзамена по оценке недвижимости. Практические советы.»

Докладчик: Член Ассоциации СРО «НКСО», первый в РФ оценщик, правильно ответивший на все экзаменационные вопросы по оценке недвижимости, Заместитель Генерального директора ЗАО «РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА» Тишаков Сергей Леонтьевич.

Ассоциация СРО «НКСО». Вебинар от 06.07.2017 г. «Квалификационный экзамен: Оценка недвижимости»

Докладчик: Член Правления, Сопредседатель Экспертного совета Ассоциации СРО «НКСО» Иванов Александр Сергеевич.

НП АРМО. «Решения индивидуальных заданий по направлению «Оценка недвижимости»

МСНО-НП «ОПЭО». Решение индивидуального задания, подготоволенного Минэкономразвития по направлению «Оценка недвижимости»

РОО. Вопросы-ответы теоретической части по направлению «Оценка недвижимости»

А.В. Скоробогач оценка недвижимости

для слушателей курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Составитель: к.э.н., доцент А.В. Скоробогач

Оценка недвижимости / Методическое пособие по дисциплине «Оценка недвижимости» для слушателей курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» / ИПК – РМЦПК; Сост. А.В. Скоробогач. Пермь, 2012. – 125 с.

Учебное пособие содержит краткие теоретические сведения, необходимые для изучения дисциплины «Оценка недвижимости», описание подходов и методов, применяемых при оценке недвижимости, примеры решения типовых задач, библиографический список.

Предназначено для слушателей курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», а также всех, кто изучает и практикует данное направление оценочной деятельности.

Рецензенты: д.э.н., проф. И.В. Елохова, к.э.н., доц. Э.Д. Епишина

© Скоробогач А.В., 2012

Содержание

ТЕМА 1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 6

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 6

ТЕМА 2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 45

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 45

ТЕМА 3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 71

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 71

ТЕМА 4. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 82

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ И ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ 82

ТЕМА 5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 84

КРАТКИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ 84

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 88

Процесс определения стоимости активов сложен и многогранен. Для того чтобы рассчитать стоимость, необходимо обладать знаниями из различных областей и наук. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости 1 . Предлагаемое пособие посвящено одному из видов оценочной деятельности – оценке объектов недвижимости. Гражданский кодекс РФ дает следующее определение недвижимого имущества: недвижимостью являются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства 2 . Объектами недвижимости являются также предприятие в целом как имущественный комплекс 3 , морские суда, суда внутреннего плавания, воздушные суда и космические объекты.

В пособии рассматривается объект недвижимости как единый объект, состоящий из земельного участка и улучшений на нем в виде зданий и сооружений. Под земельным участком понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами 4 . Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В свою очередь улучшения являются строительными сооружениями и представляют единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций. Среди строительных сооружений выделяют здания и иные сооружения. Здание – это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных 5 . Целью издания учебного пособия является ознакомление читателя с теорией и практикой оценки стоимости недвижимости, спецификой применения различных подходов и методов оценки стоимости.

Основные задачи его публикации:

представить базовые положения теории оценки недвижимости;

отработать практические навыки применения подходов при оценке недвижимости;

отработать практические навыки проведения расчетов по определению стоимости собственности по методикам, используемым в рамках трех теоретических подходов;

научить согласовывать полученные результаты.

При этом всегда следует помнить, что законодательные аспекты играют главную роль в процессе определения стоимости и в основу оценки стоимости закладывается информационная база, которую оценщик должен проанализировать. Информационный массив следует подготавливать заранее, используя данные как из технической сферы (здания и сооружения являются продукцией строительной индустрии), так и из экономической теории (стоимость является результатом экономического анализа). Процесс изучения технической стороны строится на нормативных документах в строительной области, таких как СНиП (строительные нормы и правила), МДС (методические документы в строительстве), ВСН (ведомственные строительные нормы) и др. Методы анализа рынка недвижимости и подготовку информационного массива можно изучить по различным научным трудам и учебникам. Процесс анализа рынка недвижимости с выявлением особенностей развития описан различными российскими учеными, которые уже приобрели известность за небольшой период становления и развития рынка недвижимости в России и имеют научные труды по данной тематике. К ним можно отнести П.Г. Грабового, Ю.Н. Кулакова, К.Ю. Кулакова, Г.М. Стерника, С.Г. Стерника (г. Москва), Е.И. Тарасевича, А.Н. Асаула, Е.С. Озерова (г. Санкт-Петербург), Э.Д. Епишину (г. Пермь) и др.

Нормативные документы, в которых отражена последовательность анализа рынка недвижимости, пока не разработаны. Аналитическая деятельность не подлежит лицензированию и является мнением эксперта о происходящих на рынке процессах. Однако основные моменты, которых должен касаться анализ рынка каких-либо объектов, отражены в Федеральных стандартах оценки №1, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО. №1)». В п.18 ФСО №1 сказано, что оценщик (эксперт) обязан собрать и проанализировать информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Можно обратиться и к недействующим сегодня «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519. П.16 указанных выше стандартов гласит, что оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

В принципе данные нормативные акты могут служить отправной точкой для описания процедуры анализа рынка недвижимости, причем вне зависимости от его географической привязанности.

Согласно Федеральным стандартам оценки 6 в оценочной деятельности используются четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. В учебном пособии большее внимание уделено расчету рыночной стоимости, которая наиболее часто применяется при оценке любого вида имущества. Под рыночной стоимостью 7 объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для ее совершения, при этом к ним нет принуждения.

Исходя из этого и построена структура учебного пособия. Первые три темы касаются основных подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного). При раскрытии четвертой темы изложен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости как важнейший принцип оценки, определяющий дальнейшие расчеты рыночной стоимости имущества по трем вышеуказанным подходам. Пятая тема посвящена согласованию результатов рыночной стоимости.

Содержание учебного пособия предполагает, что читатель знаком с дисциплинами «Экономическая теория», «Финансовая математика», «Теория оценки собственности», «Экономика недвижимости», «Инвестиции», а также знает правовые и экономические предпосылки оценки стоимости недвижимости.

Автор выражает благодарность рецензентам Елоховой И.В., Епишиной Э.Д., а также профессионалам рынка недвижимости и оценочной деятельности Митюшкиной Е.Н., Ширинкину А.Ю., Полыгаловой О.А..

Методы, рассмотренные в учебном пособии, и библиографический список, включающий учебные и нормативные издания, достаточны для ознакомления с основными способами и принципами оценки стоимости недвижимости. При углубленном изучении дисциплины они нуждаются в дополнении.

При обнаружении ошибок и опечаток просьба сообщить автору по E-mail: Alex_Skorobogach@mail.ru

Квалификационный экзамен «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» решение задач

Транскрипт

1 Квалификационный экзамен «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» решение задач Семинар-практикум «Подготовка к сдаче квалификационного экзамена оценщиков» из серии профильных образовательных мероприятий, организованных Ассоциацией «СРОО «Экспертный совет» для Оценщиков Черноземья на дискуссионной площадке Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья при поддержке СРО «Союз «Федерация специалистов оценщиков» Белгород, Воронеж, Брянск,

2 ВСЕГО 40 ВОПРОСОВ: 25 вопросов по законодательству и стандартам оценки по 1 баллу; 10 «простых» задач — по 2 балла; 5 «сложных» задач — по 4 балла. Продолжительность экзамена 2,5 ЧАСА (150 МИНУТ). Максимальный балл 65 балла Проходной балл 45 баллов! КРИТЕРИЙ УСПЕХА: правильное решение 1-2 «сложных» задач при максимальном проценте правильных ответов на теоретические задания и решения «простых» задач. 2

3 Наименование показателя Дисконтирование на конец периода Дисконтирование на начало периода Дисконтирование на середину периода Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии Основные формулы Формула для нахождения 1 (1 + i) n 1 (1 + i) n 1 1 (1 + i) n 0,5 TV (1 + i) n 5 Коэффициент торможения b = ln S 2 S1 ln X 2 X1 где b коэффициент торможения; S1 и S2- стоимости первого и второго объектов-аналогов; X1 и X2 ценообразующие параметры соответствующих аналогов. 3

4 Наименование показателя Формула для нахождения 6 Норма возврата (Метод Инвуда) i (1 + i) n 1 где n остаточный срок службы экономической жизни 7 Норма возврата (Метод Хосхольда) i rf (1 + i rf ) n 1 8 Норма возврата (Метод Ринга) 1 n 9 Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний Ксов. = 1 — (1 — Кфиз.) (1 — Кфун.) (1 — Кэк.) 10 Аддитивная модель расчета совокупного износа Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк. 4

5 Наименование показателя Формула для нахождения 11 Премия за низкую ликвидность i rf N 12 где N срок экспозиции объекта на рынке (в месяцах). 12 Ставка капитализации Ставка дисконтирования + Норма возврата 13 Чистый операционный доход ЧОД = ПВД К нед. К п.ар. — ОР 14 Действительный валовый доход ДВД = ПВД К нед. К п.ар. 5

6 Задача 1 ( ) В 2010 году компания А приобрела и смонтировала зарегистрированный объект недвижимости наливную эстакаду за руб. (с учетом всех косвенных расходов и без учета НДС). Срок службы эстакады 16 лет. В 2014 году компания А передала объект на баланс дочерней компании Б по остаточной стоимости. Все данные в условии задачи приведены на середину года. Индекс изменения цен (к базовому ХХ году, на середину года): С использованием приведенных данных определите рыночную стоимость данной эстакады по состоянию на 2017 год (с учетом косвенных расходов и без учета НДС, округленно). Экономическое и функциональное устаревание, прибыль предпринимателя принять равными нулю. Результат округлить до рублей. РС = * 119 / 85 * ((16-7)/16) = руб. 6

7 Задача 2 ( ) Физический износ объекта оценки составляет 10%, функциональное устаревание составляет 15%, внешнее устаревание составляет 5%. Сколько составляет накопленный износ, определяемый мультипликативным методом. 1 — (1 0,15) * (1 0,1) * (1 0,05) = 0,2733 или 27,33 %. Задача 3 ( ) Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, ЧОД от объекта снизился с 500 до 400 руб. с 1 кв. м арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Найти внешнее устаревание для улучшений. Результат округлить до тысяч рублей. ( ) * кв.м = руб. — потери в ар.плате за год ЕОН / 0,1 = руб. — величина внешнего устаревания для ЕОН * 0,7 = руб. — величина внешнего устаревания для улучшений Правильный ответ получается, когда начисление внешнего устаревания происходит и на улучшения, и на земельный участок. 7

8 Задача 4 ( ) Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости — металлического резервуара объемом 100 м3 составляет руб., объемом 175 м руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1.7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций руб. Надбавка за срочное оформление документации — 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет. Рассчитываем коэффициент торможения: Ln( / )/Ln(175/100)=Ln(1,4)/Ln(1,75)=0,6 Рассчитываем рыночную стоимость создания резервуара по 2 аналогам для точности: ( * (150/100)^0, * (150/175)^0,6)/2 = руб. Рассчитываем рыночную стоимость смонтированного резервуара без учета износа: * (1+0,7) = руб. Рассчитываем эффективный возраст резервуара: 28-15=13 лет. Рассчитываем износ: 13/28 = 0,4642 или 46,42% Рассчитываем рыночную стоимость смонтированного резервуара с учетом износа: * (1 0,4642) = руб. Комментарии: Возраст резервуара в данной задаче лишние данные. Затраты на все ускоренные действия не учитывать нерыночные условия. 8

9 Задача 5 ( ) Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн руб. затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя ПП 90 млн. Совокупный износ здания 20% * (1-0,2) = 100 млн. руб. 9

10 Задача 6 ( ) На земельном участке юридически и физически можно построить: Вариант 1. Офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью кв.м, рыночная ставка аренды руб./кв.м арендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв руб./кв.м от арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации -12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания — 30 тыс. руб./кв.м общей площади. Вариант 2. Жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи — 90 тыс. руб./кв.м продаваемой площади. Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания — 25% (от выручки от продажи). Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя Результат округлить до сотен рублей. Рассмотрим использование под офисное здание (за X примем удельные затраты на строительство): Стоимость ЕОН = ( *5 000 * 0,9 1500* 5 000)/0,12 = руб. Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН — затраты на строительство — прибыль предпринимателя = = * * 0,2 = руб. Рассмотри использование под жилой дом: Выручка от реализации квартир = * = руб. Затраты на строительство = Х * 6000 Стоимость ЗУ = Х * * 0,25 Составляем неравенство при котором строительство жилого дома более выгодно: * X; * X ; х (Т.О., если уд. стоимость строительства составит менее (39 000), НЭИ будет девелопмент жилого 10 дома).

11 Задача 7 ( ) Посчитать стоимость резервуара из нержавеющей стали, подземный, объем 30 куб м, масса 8 тонн. Стоимость металлоконструкции 10 руб /кг из металла, 18 руб /кг из нержавеющей стали. Затраты на доставку 7% от металлоконструкции. Затраты на сборку 100% от металлоконструкции для наземных резервуаров и 200% для подземных. Выемка земли для резервуара 1000 руб/куб м. (считать весь объем резервуара). Хронологический возраст резервуара — 3 года, нормативный срок службы — 20 лет, а оставшийся срок службы — 15 лет. 18 * = руб. — стоимость металлоконструкций * 0,07 = руб. — стоимость транспортировки * 2 = руб. — стоимость установки * 30 = стоимость котлована ( ) * 15 / 20 = руб. Задача 8 ( ) Общая стоимость единого объекта недвижимости тыс. руб. Стоимость воспроизводства тыс. руб., физический износ тыс. руб., функциональный износ 500 тыс. руб. Определить стоимость ЗУ. Износ аддитивный ( ( )) = тыс. руб. 11

12 Задача 9 ( ) Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 2017 год (на середину периода). Затраты на строительство данного объекта недвижимости в 2010 году составили руб. Срок жизни 70 лет. Индексы роста цен (на середину периода): Рассчитываем индекс пересчета : 119/85=1,4 Рассчитываем стоимость объекта без учета износа на дату оценки: * 1,4 = руб. Рассчитываем возраст и износ объекта: = 7 лет, износ 7/70=0,1 или 10%. Рассчитываем рыночную стоимость объекта: * (1-0,1) = руб. Комментарии: Лишние данные 2009 года. 12

13 Задача 10 ( ) Определить рыночную стоимость зарегистрированного объекта недвижимости — магистрального нефтепровода протяженностью 120 километров. Диаметр трубы мм, толщина стенки трубы -10 мм. Стоимость трубы с учетом изоляции по состоянию на дату публикации ценовой информации — 57 рублей/тонну. Масса трубы диаметром 820 мм с толщиной стенки -10 мм тонн/километр. Индекс перехода цен от даты публикации ценовой информации к дате оценки -1,15. Стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату оценки рублей/километр. Возраст трубы -10 лет, полный срок службы — 29 лет, оставшийся срок службы 12 лет. Функциональное и экономическое устаревание и прибыль предпринимателя принять равной нулю. Результат округлить до тысяч рублей. 1. Расчет стоимость трубы на дату оценки: 120 (км) х 202 (т/км) х 57 (руб./т) * 1,15 = руб. 2. Расчет стоимости монтажа: (руб./км) х 120 (км) = руб. 3. Полная восстановительная стоимость: = руб. 4. Расчет износа: (29 12) / 29 = 0, Стоимость нефтепровода: х (1 0,5862) = руб. 13

14 Задача 11 ( ) Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 10%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний оценены на уровне руб. рыночная стоимость земельного участка составляет руб = руб. 14

15 Задача 12 ( ) Определить в ценах 2016 года затраты на замещение / воспроизводство с учетом физического износа складского здания из железобетона. Здание расположено в Саратовской области. Следует использовать только один наиболее близкий аналог и учесть корректировку на объем. Отрасль деревообработка. Строительный объем объекта оценки 8000 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах Московской области по состоянию на 2014 год. Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет, оставшийся срок службы 27 лет. Износ определить по методу эффективного возраста. Прибыль предпринимателя, функциональное и внешнее устаревание равны нулю. Результат округлить до сотен тысяч. Данные об объектах-аналогах из отраслевого справочника. 15

16 Задача 12 ( ) продолжение 16

17 Задача 12 ( ) продолжение 1. Определение стоимости 1 куб.м здания: Внесение поправки на объем: / = 1,32. Поправка из таблицы: 0,87 Стоимость 1 куб. м здания = * 0,87 * 184 / 176 х 0,8 = Расчет износа: (40-27) / 40 = 0, Итого стоимость: х (1-0,325) х руб. 17

18 Задача 13 ( ) Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий. Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания: фундамент 10%; стены 15%; перекрытия 20%; крыша 15%; прочие элементы 40%. Определите уд.вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки. 1. Расчет уд.пвс здания: 0,1*1+0,15*1+0,2*0,4= 0,33 2. Расчет уд.веса перекрытий в ПВС: 0,2*0,4 / 0,33= 0,24 или 24%. Комментарии: оцениваемое здание без крыши и прочих элементов. Задача 14 (нет в базе) Стоимость объекта на г. составила 500 тыс. руб. С г. по г стоимость объекта увеличилась на 112%, С г. по г. на 52%. Рассчитать стоимость объекта на г. 500 тыс. руб. * (1+112%) / (1+52%) = 697 тыс. руб. 18

19 Задача 15 (нет в базе) Восстановительная стоимость здания руб., нормативный срок службы 50 лет, хронологический возраст 20 лет, эффективный возраст 15 лет. Определить износ * 15 / 50 = руб. Комментарии: хронологический возраст — лишние данные. Задача 16 (нет в базе, пример Минэка от ) Стоимость единого объекта недвижимости рублей. Прямые затраты на строительство составили рублей. Косвенные затраты на строительство (а именно проценты по привлеченному кредиту) составили 20% от суммы прямых затрат на строительство. Сумма кредита рублей. Прибыль предпринимателя составляет — 25% от стоимости готового объекта недвижимости. Определить стоимость земельного участка *25% = рублей. — прибыль предпринимателя = рублей. — стоимость ЕОН без прибыли предпринимателя % * = руб. — стоимость воспроизводства = руб. — стоимость земли Комментарии: Сумма кредита — лишние данные. 19

20 Задача 17 (нет в базе, пример Минэка от ) Затраты на замещение для улучшений без учета износа и устареваний составляет 400 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений составляет 50 лет. Эффективный возраст улучшений составляет 15 лет. Сколько составляет величина износа, определенная методом эффективного возраста * 15 / 50 = руб. 20

21 Задача 18 (нет в базе, Минэка от , аналог ) При каком значении прибыли предпринимателя выгоднее будет вариант строительства жилого дома? Есть два варианта использования свободного ЗУ: 1 вариант использования: Строительство офисного здания (общая площадью 5000 кв.м., арендопригодная кв.м., арендная ставка руб., загрузка 90%, операционные расходы составляют 1500 руб./кв.м. арендопригодной площади, коэффициент капитализации 12%, затраты на строительство руб./кв.м. прибыль предпринимателя 20%). 2 вариант использования: Строительство жилого дома (общая площадь кв.м., площадь квартир кв.м., цена реализации квартир руб./кв.м., затраты на строительство руб./кв.м.) Рассмотрим использование под офисное здание: Стоимость ЕОН = ( *4500 * 0,9 1500* 4500)/0,12 = руб. Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН — затраты на строительство — прибыль предпринимателя = = * * 0,2 = руб. Рассмотри использование под жилой дом (за X примем прибыль предпринимателя): Выручка от реализации квартир = * = руб. Затраты на строительство = * 5000 = руб. Стоимость ЗУ = * X Составляем неравенство при котором строительство жилого дома более выгодно: * X х / х 16,6% (Т.О., если прибыль предпринимателя в % от дохода от реализации квартир составит 16,6%, лучшим вариантом использования будет строительство жилого дома) 21

22 Задача 1 ( ) Рассчитать стоимость единого объекта недвижимости в составе: коттедж и земельный участок, если известно, что аналог был продан за руб., но его площадь больше на 50 кв.м и у этого аналога был гараж. Наличие гаража увеличивает цену на руб., а каждый кв.м общей площади увеличивает цену на руб. Определяем корректировку на площадь: руб. * 50 кв.м = руб. Определяем стоимость объекта оценки: = руб. 22

23 Задача 2 ( ) Определите рыночную стоимость гостиницы 5 звезд с чистым операционным доходом руб. в год. На рынке были подобраны аналоги: аналог 1 — гостиница 5 звезд стоимостью руб. и годовым чистым операционным доходом руб.; аналог 2 — гостиница 3 звезды стоимостью руб. и годовым чистым операционным доходом руб / = 0,1071 или 10,71% — ставка капитализации для 5-звездной гостиницы / 0, руб. — стоимость оцениваемой гостиницы. Гостиница 3-звезды не аналог! Задача 3 ( ) Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака). Определяем показатель С для объекта оценки: * 50 = 400 Определяем показатель С для аналога: * 70 = 360 Определяем величину корректировки: (400 / 360 1)*100% +11% 23

24 Задача 4 ( ) Объект продан 6 мес. назад. Рост цен 2% в мес. Какую нужно сделать корректировку в % (со знаком)? (1+0,02)^6-1=1,126-1=0,126 или +12,6% Задача 5 ( ) Рыночная ставка аренды на начало 2003 года составляла 1000 руб. Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2005 года по начало 2017 года составил 3,45. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2003 года по начало 2005 года составил 1,5. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года. Определяем индекс пересчета : 3,45 * 1,5 =5,175. Определяем ставку аренды: 1000 руб. * 5,175= руб. 24

25 Задача 6 ( ) Определить рыночную стоимость двухкомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме эконом-класса, находящемся в Юго-восточном администратином округе населенного пункта. Общая площадь квартиры 60 кв.м, жилая площадь квартиры 41 кв.м. Разница между ценами сделок и ценами предложений составляет 7%. Для расчета удельной стоимости объекта скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно. Результат расчета округлите до десятков тысяч рублей. Данные для расчета приведены в таблицах далее. Считать, что никакие корректировки, кроме перечисленных в Табл. 1, не требуются. Комментарии: есть версия этой задачи с расчетом стоимости апартаментов, а также различия в скидках! 25

26 Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Тип Квартира Квартира Апартаменты Квартира Кол-во комнат Класс Эконом Эконом Комфорт Эконом Местоположение ЮВАО ЮВАО ЮВАО СВАО Стадия строит-ва Цена предложения, руб./кв.м общей площади Корректировки — на торг 0,93 0,93 0, на тип 1 1,100= / на кол-во комнат 1,056=0,95/0, на класс 1 0,950= / на местоположение 1 1 1,179= / на стадию 1 1 1,307=1/(0,9*0,85) Рыночная стоимость, руб./кв.м Рыночная стоимость квартиры, руб (среднее значение) = * 60 26

27 Задача 7 ( ) Оценить здание с дебаркадером. Площадь здания 1000 кв.м. (без учета дебаркадера). Цена продажи здания-аналога без дебаркадера руб./кв.м. Объекты, состояние которых аналогично состоянию оцениваемого здания, на 30% дешевле объектов с состоянием, аналогичным состоянию аналога. Стоимость дебаркадера руб. По условию задачи первой вносится относительная корректировка. Иные корректировки не требуются. ( * (1-0,30) * кв.м.) = руб. Есть вариация этой задачи. Нужно внимательно смотреть, от чего указана корректировка от аналога или от объекта оценки. Нужно помнить, что для расчета корректировки значение аналога всегда в знаменателе (ОО/ОА). Задача 8 ( ) Найти коэффициент уторгования для торгового помещения, расположенного на 1 этаже. Даны следующие данные для расчета: — офисное помещение на 2 этаже. Продавалось за 1,2 млн. руб., было продано за 980 тыс. руб.; — торговое помещение на 1 этаже. Продавалось за 2,2 млн. руб., было продано за 1,6 млн. руб.; — магазин на 1 этаже. Продавался за 600 тыс. руб., был продан за 600 тыс. руб.; — помещения фитнес центра, вроде без указания этажа. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,9 млн. руб.; — помещения супермаркета на 1 этаже. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,7 млн. руб. (((1-1600/2200)+(1-600/600)+(1-1700/2000))/3)*100 = 14,09%. Комментарии: Фитнес-центр и офисное помещение в расчетах не учитывать. 27

28 Задача 9 ( ) Рассчитать стоимость арендной ставки по состоянию на начало 2017 года. Известно, что величина арендной ставки по состоянию на начало 2003 года составляла 1000 руб., индекс перехода цен с 2003 по 2005 год составляет 1,54. Индекс перехода цен с 2005 по 2017г. составил 2,56. Определяем индекс пересчета : 2,56 * 1,54 =3,94. Определяем ставку аренды: 1000 руб. * 3,94 = руб. 28

29 Задача 10 ( ) Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 га, категории земли поселений, разрешенное использование строительство торговых объектов. Имеется информация о следующих предложениях на продажу земельных участков (цена, предложения, площадь, категория, разрешенное использование). Для расчета предположить, что НЭИ для всех предложений соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 5%, корректировка цены единицы в сравнении 1га аналога на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/10% и более составляет соответственно +/-3%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до десятков тысяч. 29

30 Задача 10 ( ) продолжение Аналогами ОО являются аналог 2 и аналог 5 (под торговлю). 1. Расчет для аналога 2: — на торг: 700 х (1 0,05) = 665 млн. руб. или 665 / 2,2 = 302,27 руб./га — на площадь (т.к. отклонении площади ОА от ОО = 10%): 302,27 х 1,03 = 311,34 Итого за аналог 2: 311,34 * 2 = 623 млн. руб. 2. Расчет для аналога 5: 600 х (1 0,05) = 570 млн. руб. Корректировка на площадь для аналога 5 не вносится, т.к. отклонении площади ОА от ОО I agree.

Оценка собственности задачи с решениями

1. Оценка недвижимости 3
2. Практическая часть 22
Список использованных источников 24

1. Оценка недвижимости

В настоящее время процесс функционирования экономики неразрывно связан с тесным взаимоотношением различных видов собственности. Эффективное взаимодействие между собой всех форм субъектов хозяйствования, а в первую очередь — предприятий негосударственной формы собственности, обуславливает необходимость и возможность оценки собственности. С помощью института оценки обеспечивается объективное определение стоимости любых видов имущества, а вместе с тем легитимный и цивилизованный экономический оборот прав собственности.
Оценка — это определение стоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенный момент времени. В зависимости от цели проводимой оценки определяют различные виды стоимостей:
рыночную: с целью помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену;
инвестиционную: с целью определения целесообразности инвестиций;
залоговую: с целью обеспечения заявки на получение ссуды, кредита;
страховую: с целью определения суммы покрытия по страховому договору;
ликвидационную: с целью определения чистой денежной суммы, которую может получить собственник при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов;
налогооблагаемую: для определения налогооблагаемой базы;
утилизационную: с целью определения стоимости объекта имущества, когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования;
стоимость действующего предприятия (бизнеса):
с целью повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
определения стоимости предприятия в случае его продажи целиком или по частям;
определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятия на фондовом рынке;
реструктуризации предприятия (ликвидации, слияния, поглощения, выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга);
для стратегического планирования, когда важно оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и имиджа;
определение кредитоспособности предприятия.
Знание реального значения стоимости движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов, интеллектуальной собственности, ценных бумаг, позволяет избежать ошибок, материальных потерь, отстоять свои интересы перед государственными и судебными органами, партнерами по бизнесу. Особенно важное значение играет оценка при: осуществлении сделок, связанных с изменением прав собственности:
купле-продаже;
разделении;
слиянии движимого и недвижимого имущества.
определении взноса в Уставный капитал предприятия и определении долей собственности постановке на баланс материальных и нематериальных активов
получении кредита под залог имущества, ценных бумаг
оптимизации налогооблагаемой базы,
при проведении переоценки основных фондов
преобразовании (слиянии, выделении) и ликвидации предприятия
реорганизации предприятий-банкротов
определении стоимости имущества и ущерба для целей страхования приватизация предприятий
подготовке бизнес-планов, инвестиционных проектов и технико-экономических обоснований
оценке ценных бумаг рассмотрении имущественных споров в судах общей юрисдикции и Хозяйственном суде.
При выполнении работ по оценке, определяющим фактором является профессиональный уровень подготовки и компетенция оценщика.
Сотрудничество с экспертом-оценщиком Калько Д.Н., является гарантией индивидуального подхода к каждому клиенту, ответственного, качественного и своевременного выполнения взятых на себя обязательств и конфиденциальности полученных результатов.
Оценка недвижимости в Республике Беларусь сегодня регламентируется следующими законодательными нормативными документами:
1. Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
2. Кодекс о земле Республики Беларусь.
3. Положение об оценке государственного имущества, утвержденное Минэкономики 14.05.1996, Минстатом 13.05.1996, Мингосимуществом 13.05.1996 с учетом изменений и дополнений.
4. Инструкция по оценке рыночной стоимости предприятий, утвержденная постановлением Минэкономики от 05.03.2004 № 65.
5. Положение о проведении экспертизы достоверности оценки имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, утвержденное постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 12.02.1996 № 92 , с учетом изменений и дополнений.
6. Порядок проведения экспертизы достоверности оценки имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, утвержденный приказом Минэкономики от 10.04.1996 № 26.
7. Инструкция, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь 5.04.2007 № 21.
8. Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и в условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495.
9. Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 4.08.2006 № 498.
10. Методические рекомендации Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 27.11.2000 N 26 «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее»
Рассмотрим кратко основные из них.
Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
Принят Палатой представителей 21 июня 2002 года
Одобрен Советом Республики 28 июня 2002 года
Закон устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных в соответствии с данным Законом прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Глава 1. Общие положения
Глава 2. Система государственных организаций в области государственной регистрации
Глава 3. Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
Глава 4. Общие правила совершения регистрационных действий
Глава 5. государственная регистрация недвижимого имущества
Глава 6. Государственная регистрация прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество
Глава 7. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом
Глава 8. Ответственность и гарантии
Глава 9. Заключительные положения
Кодекс Республики Беларусь о земле принят Палатой представителей 25 ноября 1998 года, одобрен Советом Республики 19 декабря 1998 года. Действует с 1 января 1999 г. N 226-З
Изменения и дополнения: Закон от 8 мая 2002 г. № 99-З (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 55, 2/848)
Кодекс о земле регулирует земельные отношения и направлен на рациональное использование и охрану земель, равноправное развитие различных форм хозяйствования на земле, сохранение и улучшение окружающей среды, защиту прав на землю субъектов земельных отношений.
Земельные отношения в Республике Беларусь регулируются Конституцией Республики Беларусь, актами Президента Республики Беларусь, настоящим Кодексом, а также принимаемыми в соответствии с ними другими актами законодательства.
Нормы гражданского законодательства применяются к земельным отношениям с учетом положений, установленных земельным законодательством. Разделы:
Раздел I. Общие положения
Раздел II. Права и обязанности землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков
Раздел III. Землевладение, землепользование, частная собственность на земельные участки граждан Республики Беларусь
Раздел IV. Земли сельскохозяйственного назначения
Раздел V. Земли населенных пунктов
Раздел VI. Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.
Раздел VII. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения
Раздел VIII. Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса
Раздел IX. Использование земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению
Раздел X. Возмещение убытков землепользователям, землевладельцам, собственникам земельных участков, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства
Раздел XI. Охрана земель. Государственный контроль за использованием и охраной земель
Раздел XII. Мониторинг земель. Государственный земельный кадастр. землеустройство
Раздел XIII. Разрешение земельных споров и ответственность за нарушение земельного законодательства
Раздел XIV. Международные договоры
Раздел XV. Заключительные положения
Положение Министерства экономики Республики Беларусь от 14 мая 1996 г., Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 13 мая 1996 г. и Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 16 апреля 1996 г. «Положение об оценке государственного имущества»
Положение об оценке государственного имущества (далее -Положение) разработано в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 19 января 1993 г. № 2103-XII «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» (Ведамасцi Вярхоўнага Савета Рэспублiкi Беларусь, 1993 г., № 7, ст.41; 1995 г., № 19, ст.234; 1996 г., № 23, ст.417; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 2-3, 2/4), Законом Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. № 156-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства» (Ведамасцi Нацыянальнага сходу Рэспублiкi Беларусь, 1998 г., № 19, ст.216; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 45, 2/39), постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 февраля 1998 г. № 196 «Об оценке долгосрочных финансовых вложений» (Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1998 г., № 5, ст.107), постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 ноября 1999 г. № 1825 «О нормативном регулировании понятия «чистые активы» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 91, 5/2092).
Данное Положение устанавливает порядок оценки государственного имущества в случаях:
1. выкупа арендуемого государственного имущества;
2. определения начальной цены предприятия (в целом как имущественного комплекса либо его части) для продажи на аукционе или по конкурсу;
3. определения стоимости предприятия (в целом как имущественного комплекса либо его части) при его залоге (ипотеке);
4. определения стоимости предприятия и другого имущественного комплекса при передаче в доверительное управление;
5. определения стоимости предприятия (в целом как имущественного комплекса либо его части) при его передаче в аренду;
6. передачи имущества в аренду;
7. возврата имущества арендодателю;
8. передачи отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, в доверительное управление;
9. передачи имущества в пределах республиканской собственности, из республиканской собственности в собственность административно-территориальной единицы, из собственности административно-территориальной единицы в республиканскую собственность;
10. передачи имущества в пользование;
11. определения начальной цены имущества для продажи на аукционе или по конкурсу;
12. отчуждения (продажи) имущества конкретному покупателю;
13. внесения имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;
14. передачи имущества в залог.
Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 5 марта 2004 г. №65 «Об утверждении Инструкции по оценке рыночной стоимости предприятий»
Инструкция по оценке рыночной стоимости предприятий (далее — Инструкция) разработана с целью методического обеспечения деятельности по определению рыночной стоимости предприятия как объекта оценки.
Под предприятием в Инструкции понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в значении, определяемом статьей 132 Гражданского кодекса Республики Беларусь, включая имущественный комплекс:
республиканского унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения;
открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации государственного имущества, акции которого находятся в собственности Республики Беларусь.
Оценка рыночной стоимости предприятия проводится в целях:
определения рыночной стоимости предприятия как имущественного комплекса в целом или его части;
определения рыночной стоимости находящихся в собственности Республики Беларусь акций, выпущенных акционерным обществом, созданным в процессе приватизации государственного имущества;
в других целях, предусмотренных законодательством.
Данная Инструкция устанавливает общие требования к оценке рыночной стоимости предприятий, которая проводится организациями, занимающимися оценочной деятельностью.
Инструкция разработана с целью методического обеспечения деятельности субъектов хозяйствования по определению рыночной стоимости предприятия как объекта оценки и является первым документом в Беларуси, регламентирующим оценку рыночной стоимости предприятий как имущественных комплексов, включая имущественный комплекс республиканского унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, а также открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации государственного имущества, акции которого находятся в собственности Беларуси.
Методические рекомендации Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 27.11.2000 N 26 «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее»
Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее (далее — методические рекомендации) определяют основные понятия, последовательность и методику оценки рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности.
Оценка — это процесс и результат определения стоимости. Процесс оценки — определенная последовательность процедур, используемая для получения стоимости.
Оценка стоимости — это расчетная или экспертная оценка стоимости имущества, либо какого-либо имущественного права, проводимая оценщиком или экспертом- оценщиком — специалистами по оценке имущества и имущественных прав. Стоимость — это мера, или денежный эквивалент, который предполагаемый покупатель готов заплатить за какой-либо предмет или объект. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является проявлением конкретных качеств и свойств. Вид стоимости, который определяется в каждом конкретном случае, называется базой оценки. База оценки определяется целью выполнения работ по оценке недвижимости или ее элементов. Рассматриваемые методические указания применяются для оценки рыночной стоимости недвижимости, ее частей и имущественных прав на нее в целях:
отчуждения (продажи) конкретному покупателю;
внесения в уставные фонды юридических лиц в виде неденежных вкладов. Недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Процесс оценки состоит из следующих этапов:
постановка задачи оценки;
составление плана оценки;
сбор и проверка информации;
составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости;
оценка объекта недвижимости;
согласование стоимости;
оформление отчета об оценке объекта недвижимости.
Постановка задачи оценки заключается в определении: цели оценки, искомого вида стоимости, идентификации объекта недвижимости и юридических прав на нее, даты оценки, валюты оценки, цен, в которых выполнена оценка.
Для сбора и проверки информации по оцениваемому объекту оценщик пользуется двумя видами информации:
документально подтвержденная (арендные договора, коммунальные платежи, инвентарные карточки учета, документы, подтверждающие права на объект недвижимости);
полученная экспертным путем (сведения о норме предпринимательской прибыли, процент скидки на листинг продаж и др.).
Составление плана оценки включает следующие составляющие: определение требований к объекту оценки, идентификация методологии оценки, оценка затрат времени и трудозатрат, представление предложения об условиях выполнения задания и стоимости оценочных услуг.
Сбор и проверка информации включает: обследование объекта недвижимости и составление акта осмотра, а в случае необходимости — дефектных ведомостей; изучение района расположения, участка и прилегающих территорий, юридических и правовых документов, определяющих права на объект недвижимости; анализ проектно- сметной документации, а при отсутствии — составление плана объекта и плана участка; сбор и анализ экономических показателей по объекту недвижимости (балансовой стоимости, арендных платежей, затрат на содержание объекта недвижимости и др.); поиск объектов-аналогов на рынке недвижимости.
Составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости предусматривает создание пакета программ в системе электронных таблиц по расчету основных элементов стоимости недвижимости.
Оценка объекта недвижимости может проводиться стандартными методами или производными от них методами, с использованием их комбинаций и модификаций в соответствии со стандартами оценки недвижимости и наличием необходимой информации на рынке недвижимости Республики Беларусь. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется для участка земли:
как свободного;
с существующими улучшениями.
При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами:
Если стоимость недвижимости с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование недвижимости с улучшениями.
Если стоимость свободного участка превысит стоимость недвижимости с улучшениями, наилучшее и наиболее эффективное использование будет использование земли как свободной.
Согласование стоимости включает: отбор факторов и их увязку с принципами оценки; логические рассуждения и выводы, статистические и вероятностные показатели, окончательное заключение о стоимости. Оформление отчета об оценке объекта недвижимости заключается в описании объекта оценки, обосновании результатов расчетов, изложении кратких выводов и составлении сертификата оценки. В отчете должно содержаться сопроводительное письмо, сведения об оценщиках, ограничивающие условия и система допущений, нормативная и техническая литература, использованная для расчета. В отчете по оценке в виде приложения должны быть приведены исходные документы, представленные на оценку заказчиком.
Если отчет по одному и тому же объекту выполняется постоянно (один раз в полгода), то во всех последующих отчетах должны быть ссылки на документы в исходном отчете.

17. Отчет может составляться:
в виде письма;
по краткой форме;
полный отчет. Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным методом (после получения исходной информации об объекте оценки и ее анализа) производится в следующей последовательности:
определяется стоимость земли как свободной и доступной для эффективного использования;
оценивается восстановительная или заменяющая стоимость объекта на дату оценки;
рассчитываются косвенные затраты, имеющие место в период после окончания строительства и до начала его нормального функционирования;
оценивается подходящая для данного объекта величина предпринимательской прибыли;
определяется накопленный износ сооружения;
определяется восстановительная или заменяющая стоимость сооружения с учетом износа;
оценивается восстановительная или заменяющая стоимость вспомогательных сооружений с учетом износа;
оценивается рыночная стоимость полного права собственности недвижимости.
Применение затратного метода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным в следующих случаях:
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли;
технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
окончательное согласование величины рыночной стоимости;
оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов;
оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках;
оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения.
Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится по формуле:
V = Vl + Vb — Ин + Кос + Пр,
где Vl — стоимость участка земли;
Vb — стоимость улучшений (прямых затрат на строительство зданий, сооружений);
Ин — накопленный износ улучшений (зданий и сооружений);
Кос — косвенные затраты;
Пр — предпринимательская прибыль. Оценка рыночной стоимости земельного участка производится с использованием существующих моделей оценки земель населенных пунктов в странах с неразвитым земельным рынком. К таким методам относятся: метод 85 DM, анализа сравнения продаж, сравнительных стоимостей, метод капитализированной ренты, адаптированный метод капитализации, техника остатка, сравнения городов, аллокации (переноса), определения затрат на освоение (определение стоимости неосвоенной земли).
Метод 85 DM заключается в том, что определение стоимости участка земли производится путем умножения самой низкой стоимости участка земли в регионе на коэффициенты, учитывающие специфические условия местоположения и обустройства оцениваемого земельного участка. Применяется в условиях полного отсутствия земельного рынка (впервые был применен в бывшей ГДР).
Метод сравнения продаж применяется при наличии открытого развитого рынка недвижимости или его отдельных элементов. Определение стоимости земельного участка производится путем сравнения цен продаж сопоставимых земельных участков. Цены аналогичных земельных участков корректируются с учетом параметров, по которым они отличаются друг от друга. Поправки производятся от объекта оценки к объекту-аналогу.
Метод сравнительных стоимостей является самым правильным рыночным методом оценки земельных участков, если земельные участки являются сопоставимыми по всем показателям, включая срок продажи земельных участков. Определение стоимости оцениваемого земельного участка производится по среднеарифметической величине цен большого количества земельных участков. Данный метод требует наличия мониторинга рынка недвижимости и большого статистического материала, который должен быть систематизирован и обработан.
Метод техники остатка позволяет определить стоимость земли через известный настоящий или будущий доход от земельного участка.
Метод сравнения городов заключается в оценке стоимости земельных участков путем сопоставления ряда показателей по городам-аналогам. К таким показателям относятся:
сравнение по количеству жителей и размеру территории;
возрастная структура населения;
транспортное сообщение с шоссейными дорогами, аэропортом, железной дорогой и водными путями;
хозяйственная структура по числу рабочих мест, структуре предприятий;
структура зданий по сроку службы;
уровень безработицы;
По результатам сравнения земельных участков в городах-аналогах делаются скидки в пределах от 25% до 60%.
Метод аллокации (метод переноса) заключается в том, что определение стоимости земельного участка по удельному весу стоимости земли в стоимости недвижимости или в стоимости здания объекта-аналога. Аналог земельного участка должен находиться в регионе с достаточным числом заключенных сделок. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и обшей стоимостью объекта недвижимости в этом регионе, необходимо использовать это соотношение при анализе продаж неосвоенных или других участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.
Метод капитализации земельной ренты рекомендуется применять, если участок земли сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. Определение стоимости земельного участка производится по формуле:
Vl = Агод / Rl,

где Aгод — годовой чистый арендный доход от сдачи в аренду земельного участка;
Rl — коэффициент капитализации на землю.
Коэффициент капитализации на землю определяется расчетным путем или путем анализа рынка земли и рынка капитала, но не ниже ставки надежного депозитного сертификата.
Метод затрат на освоение предусматривает расчет стоимости земли как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал и менеджмент. Прогнозируется освоение участка, оценивается общая сумма доходов и расходов на освоение, и после подсчета всех затрат, убытков и прибылей стоимость земли рассчитывается по остаточному принципу.
Адаптированный метод капитализации дохода используется при отсутствии земельного рынка. Определение стоимости земельных участков производится по формуле:

Vl = Ас + К + NOIl / Rl,

где Vl — стоимость права пользования земельным участком;
Ас — стоимость права аренды земельного участка за время строительства (срок строительства до 1 года);
К — капитальные вложения инвестора в долевое строительство сетей и инфраструктуру и другие платежи;
NOIl — годовой арендный доход за право пользования земельным участком в период эксплуатации объекта;
Rl — коэффициент капитализации на землю.
Временная методика кадастровой оценки стоимости земельных участков населенных пунктов Республики Беларусь (временная методика) рекомендует оценку стоимости земельных участков вести по следующей формуле:

где S — площадь земельного участка, кв.м;
ОЗ — средняя стоимость оценочной зоны в руб. на 1 кв.м;
I — индекс влияния факторов ценообразования на уровень стоимости отдельных земельных участков в оценочной зоне.
Средняя стоимость земли оценочной зоны определяется по формуле:

ОЗ = БС x Кф x Км x Кл,
где БС — базовая стоимость земельного участка в населенном пункте;
Кф — коэффициент функционального использования земель;
Км — коэффициент, учитывающий зональный фактор;
Кл — локальный коэффициент ценности.
Базовая стоимость для данного населенного пункта устанавливается Национальным Кадастровым Агентством по средней стоимости земельного участка в наиболее дорогой зоне. Порядок определения вышеперечисленных коэффициентов представлен во временной методике. Оценка стоимости улучшений (прямых затрат) производится путем оценки затрат, которые должен понести типичный покупатель на строительство для получения на дату оценки на этом же участке земли зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки.
Для определения стоимости нового строительства возможно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. В зависимости от наличия сметной документации по объекту оценки или объекту- аналогу оценщик может работать с двумя видами стоимостей:
восстановительной;
заменяющей.
Восстановительная стоимость — есть стоимость нового строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания (сооружения) из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов строительства и по такому же проекту, имеющее абсолютное соответствие оцениваемому зданию.
Заменяющая стоимость — это оцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки здания (сооружения) с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением аналогичных материалов, стандартов, проекта и т.д.
Выбор типа стоимости должен быть обоснован оценщиком в соответствии с конкретной ситуацией.
Если по оцениваемому зданию или сооружению имеется балансовая стоимость в ценах на дату ввода в эксплуатацию, то оценщик выбирает для расчета стоимости улучшений восстановительную стоимость. По объектам, введенным в эксплуатацию после 1.01.1991 года, оценщик за основу расчета восстановительной стоимости принимает первоначальную стоимость этого объекта в ценах 1.01.1991 года.
Если по оцениваемому зданию или сооружению нет документов строгой бухгалтерской отчетности (инвентарной карточки, балансовой стоимости в ценах ввода объекта в эксплуатацию) и сметной документации на строительство этого объекта, то оценщик может использовать сметную документацию по объекту-аналогу. В этом случае оценщик для расчета стоимости улучшений выбирает заменяющую стоимость.
Стоимость улучшений (прямые затраты) — это расходы, связанные со строительством зданий и сооружений, реконструкцией и модернизацией или физическими улучшениями (отделочные работы, затраты на капитальный ремонт и др.). Они определяются по балансовой стоимости на дату ввода в эксплуатацию, сметной стоимости строительства объекта оценки, стоимости ремонтных работ. Оценка зданий и сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах. Восстановительная стоимость (заменяющая стоимость) должна рассчитываться как стоимость воспроизводства данного объекта на момент оценки с учетом действующих норм, цен на материально-технические, трудовые ресурсы по формуле:

где П — первоначальная стоимость объекта при вводе объекта в эксплуатацию в ценах 1.01.1991 года;
Кп — коэффициент индексации стоимости строительно-монтажных работ.
Для оценки первоначальной стоимости может использоваться как сметная документация, так и инвентарно-расчетные карточки, балансовая стоимость зданий и сооружений, а в случае их отсутствия — укрупненные показатели восстановительной стоимости по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости, утвержденным Госкомитетом Совета Министров СССР по делам строительства в 1970 году.
Метод натурного обследования заключается в том, что объемы выполненных строительно-монтажных работ определяются в натуре и оцениваются путем составления смет с применением индексного или ресурсного метода, или с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости. Данный метод применяется при отсутствии процентовок и проектно-сметной документации, а также для технически несложных объектов.
Метод аналогов заключаются в том, что объемы выполненных работ определяются в натуре и сравниваются с объемами работ, предусмотренными при составлении проектно-сметной документации (ПСД) объектов-аналогов. Для этого оценщик должен найти ПСД на объект-аналог. Если проект-аналог отличается конструктивными решениями, площадью, объемом, предварительно необходимо произвести корректировку на отличия объекта-аналога от объекта оценки. После чего определяется сметная стоимость объекта оценки в ценах 1.01.1991 года с последующим ее пересчетом в текущие цены. Определение стоимости прямых затрат (стоимости улучшений) при отсутствии документов строгой бухгалтерской отчетности и сметной документации проводится путем натурного обмера и составления смет.
Смета является финансовым документом, определяющим стоимость строительства объекта, и основанием для его финансирования. Цена улучшений (здания, сооружения), определенная в смете, называется сметной стоимостью.
Сметная стоимость — это денежное выражение цены объекта.
Сметная стоимость объекта включает стоимость:
строительно-монтажных работ;
оборудования и его монтажа;
прочие затраты.
Сметная стоимость общестроительных работ определяется по формуле:

Ссм = ПЗ + НР + ПН,

где ПЗ — прямые затраты;
HP — накладные расходы;
ПН — плановые накопления.
Прямые затраты состоят из стоимости материалов (М), эксплуатация машин (ЭМ), заработной платы рабочих (ЗП) и определяются по формуле:

Накладные расходы определяются по формуле:

HP = 1,364 x (ЗП + ЭМ)

1,364 — коэффициент, определяющий долю накладных расходов от суммы затрат на заработную плату и эксплуатацию машин.
Плановые накопления определяются по формуле:

ПН = 2,603 x (ЗП + ЭМ)

2,603 — коэффициент, определяющий долю плановых накоплений от суммы затрат на заработную плату и эксплуатацию машин.
Сметная стоимость общестроительных работ рассчитывается по формуле:

Ссм = ПЗ + 1,364 x (ЗП + ЭМ) + 2,603 x (ЗП + ЭМ)

Накладные расходы — это сумма средств для возмещения затрат по организации, управлению и обслуживанию строительного процесса.
Плановые накопления — нормативная прибыль, которую должна получить строительная организация за выполненные СМР.
Прямые затраты определяются на основании единичных расценок, укрупненных показателей по сметным нормативам или путем прямого пересчета стоимости материалов и работ ресурсным методом.
При выполнении строительно-монтажных работ хозяйственным способом накладные расходы принимаются в размере 50% от полной их величины, а плановые накопления не рассчитываются.
Сметная стоимость проектируемых объектов определяется на основании следующей документации:
локальная смета;
объектная смета;
сводный сметный расчет.
Стоимость отдельных видов работ определяется путем составления локальных смет
Сводный сметный расчет (приложение А) определяет общую сметную стоимость комплекса работ по объекту строительства. Он представляет собой сводку итоговых данных объектных смет. Для целей оценки зданий и сооружений может составляться укрупненный сводный сметный расчет по форме приложения Б.
Сводный сметный расчет определяет стоимость здания или сооружения в ценах 1.01.1991 г. Пересчет стоимости здания в текущие цены производится с помощью коэффициентов индексации строительно-монтажных работ. Необходимо учитывать и различие системы налогообложения в текущем и 1991 г. В зависимости от типа недвижимости и года ввода в эксплуатацию налоги увеличивают стоимость объекта от 3 до 20%.
Сводный сметный расчет не составляется, если объект построен хозяйственным способом и оценщик в процессе обследования выяснит, что работы, входящие в сводный сметный расчет, не выполнялись и не оплачивались (главы 8, 9, 10, 11, 12). Оценка стоимости недвижимости зависит от условий и интенсивности эксплуатации объекта, внешних факторов, тех улучшений, которые проведены на момент оценки. Все перечисленные изменения в стоимости недвижимости учитываются при определении износа здания, сооружения.
Износ — это потеря стоимости в результате уменьшения пригодности или уменьшение потребительских качеств какой-либо вещи со временем. В экономическом смысле износ можно подразделить на три части:
физический;
функциональный;
внешний.
Физический износ — разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации и физического выветривания.
Функциональный износ — это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Функциональный износ заключается в потере потребительской стоимости недвижимости в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и эстетическими требованиями.
Внешний износ — это убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названный вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения (ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, занятость, транспорт, отдых и т.д.). Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества (болота, загрязненные водоемы, неубранный мусор на соседних участках, плохо ухоженные дома поблизости). Инфраструктура района также может влиять на внешний износ (слишком близкое расположение школы, ресторана, больницы, бензоколонки, пожарной станции, рядом расположенные промышленные предприятия, шоссе, аэропорты).
Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости (если предложение превышает спрос).
При оценке недвижимости используются следующие методы определения износа:
метод бухгалтерского учета;
метод срока жизни;
метод разбивки;
метод рыночной выборки. Метод бухгалтерского учета (нормативный износ) заключается в начислении износа начиная с момента ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Экономическим условием полного или частичного возмещения износа является амортизация.
Амортизация — это погашение износа имущества путем постепенного переноса их утраченной стоимости на стоимость услуг (товаров).
Сумма годовых амортизационных отчислений в соответствии с концепцией экономического износа зависит от нормативного срока службы недвижимости и стоимости недвижимости:

Агод = На x Cн / 100

где На — годовая норма амортизационных отчислений, %;
Cн — стоимость нового здания или сооружения.

На = 1 x 100 / Tн

где Тн — нормативный срок службы.
Нормативный износ за год равен годовым амортизационным отчислениям:

где Игод — годовой экономический (физический) износ.
Фактический износ может не совпадать с нормативным, так как условия эксплуатации и интенсивность использования имущества, внешние факторы могут приводить как к увеличению, так и к уменьшению фактического износа. Каждый элемент изнашивается по-своему и имеет свой срок службы. Метод бухгалтерского учета применяется при определении остаточной, действительной, оценочной стоимости зданий и сооружений, а также в том случае, когда фактический возраст здания или сооружения соответствует нормативному. Методом срока жизни определяется износ путем расчета типичного срока экономической жизни недвижимости и ее эффективного возраста. При оценке улучшений учитываются следующие сроки жизни недвижимости:
типичный срок физической жизни;
экономическая жизнь;
эффективный возраст;
действительный возраст;
остаточная экономическая жизнь.
Типичный срок физической жизни — это период времени, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.
Экономическая жизнь — период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в ее стоимость. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. Ожидаемая физическая жизнь может превосходить экономическую жизнь.
Эффективный возраст — это возраст, отражающий состояние и полезность сооружения. Эффективный возраст может отличаться от действительного возраста, если здание эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличное качество дизайна, или если существует недостаток подобных зданий на рынке.
Действительный возраст — фактический возраст, иногда называемый историческим или хронологическим возрастом. Определяется количеством лет, которые прошли с момента завершения строительства сооружения.
Остаточная экономическая жизнь — это оцененный период, в течение которого улучшения продолжают вносить вклад в стоимость собственности. Оценщик определяет остаточную экономическую жизнь собственности исходя из толкования поведения типичного покупателя недвижимости.
Ремонт, модернизация или перевооружение увеличивают срок жизни недвижимости имущества. Отсутствие нормального ухода за зданиями и сооружениями сокращает и экономическую жизнь. Изменившиеся экономические условия и вкусы публики также влияют на оставшийся срок экономической жизни.
Метод срока жизни применяется при расчете суммарного износа, либо определения износа одного вида. Этот метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает часть общих издержек производства.
Метод срока службы прост в применении, так как основан на визуальном осмотре и суждении оценщика. Этот метод эффективен и для определения процента износа на дату оценки. Однако, он непригоден для расчета степени ущерба при значительном физическом износе недвижимости.
Метод разбивки применяется при:
необходимости точного расчета износа конструкций здания (сооружения) и его частей;
наличии заключения о техническом состоянии здания, сооружения;
высокой степени износа и разрушения конструкций;
реконструкции или модернизации объекта;
фактическом износе конструкций выше нормативного;
аварийном состоянии здания (сооружения);
наличие заключения специализированной организации о функциональной непригодности здания (сооружения);
наличие элементов функционального и внешнего износа недвижимости.
Оценка износа методом разбивки производится с выделением физического, функционального и внешнего износа недвижимости. При этом физический и функциональный износ подразделяются на:
исправимый;
неисправимый.
Исправимый физический износ периодически ликвидируется путем проведения различных ремонтных операций и улучшений. В число таких работ по текущему ремонту попадают внешняя и внутренняя окраска, кровельные работы и др.
Исправимый физический износ — потеря стоимости в результате плохой эксплуатации (отложенный ремонт), определяется путем обследования здания. Объем ремонтных работ рассчитывается путем обмеров или в процентном отношении от стоимости работ по смете затрат на возведение здания. Определение стоимости ремонтных работ производится путем составления смет. Мерой исправимого физического износа являются издержки на восстановление. Исправимый физический износ включает все необходимые расходы по текущему ремонту, которые владелец должен выполнить на дату оценки для максимизации прибыли (минимизации убытков) в случае продажи недвижимости. Каждый элемент физического износа можно скорректировать по цене. Для классификации физического износа как исправимого стоимость восстанавливаемого элемента не должна превышать издержки на его ремонт и восстановление.
Неисправимый физический износ — это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению как из-за срока службы, интенсивности и условий эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ. Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизни отдельных компонентов улучшений. Для этого элементы недвижимости подразделяются на две категории:
долгоживущие (фундаменты, несущие конструкции);
краткоживущие (крыша, покрытия пола, отделка и др.).
Функциональный исправимый износ — это ликвидация различного рода функциональных недостатков недвижимости.
Типичными элементами исправимого функционального износа являются кухни, для которых требуется установка счетчиков расхода воды, газа; встроенных шкафов; сантехническое оборудование и покрытие пола, электропроводка.
Неисправимый функциональный износ — это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению из-за избытка или недостатка качественных характеристик недвижимости.
К недостаткам в качественных характеристиках можно отнести несоответствие внутреннего и внешнего оформления недвижимости.

Задать новый вопрос:

2. Практическая часть

Выполняется в виде ценового анализа рынка жилья в населенном пункте по месту проживания, желательно в таблицах MSExcel. Необходимо представить актуальные средние цены по всем наблюдаемым типам жилья, а также, по возможности, неценовые характеристики рынка. При невозможности той или иной характеристики следует указать причину.

Согласно статистическим данным, по состоянию на март 2008 года наиболее дешево стоил 1 кв м в двухкомнатных квартирах – 1900 долл. Для сравнения: однокомнатные квартиры – 1968 долл, трехкомнатные – 1906 долл, четырехкомнатные – 1911 долл.
В свою очередь, средняя цена однокомнатной квартиры составила 67,8 тыс долл (минимальная цена 23 тыс долл, максимальная 203 тыс долл). Средняя цена двухкомнатной квартиры – 93 тыс долл (минимальная цена 18 тыс долл, максимальная 688 тыс долл). Средняя цена трехкомнатной квартиры – 130 тыс долл (минимальная цена 38 тыс долл, максимальная 480 тыс долл). Средняя цена четырехкомнатной квартиры – 160,4 тыс долл (минимальная цена 16 тыс долл, максимальная 850 тыс долл).
В результате средняя цена квартиры в Минске сложилась на уровне 100,5 тыс долл. Распределение средней цены квартиры по районам Минска выглядит следующим образом /по данным на март 2008 года:
• Заводской – 78,1 тыс долл,
• Московский – 98,5 тыс долл,
• Октябрьский – 98,8 тыс долл,
• Фрунзенский – 100,5 тыс долл,
• Партизанский – 100,6 тыс долл,
• Ленинский – 100,9 тыс долл,
• Первомайский – 104,8 тыс долл,
• Советский – 117,4 тыс долл,
• Центральный – 123,8 тыс долл.
Таким образом, цены на жилую недвижимость в Минске практически сравнялись с европейскими показателями. Эксперты отмечают, что при нынешнем уровне доходов белорусского населения ценам на жилье дальше расти некуда. Да и в текущем году экономическая ситуация в Беларуси выглядит гораздо более определенной, чем год назад, и, соответственно, предпосылок для роста цен на жилье сейчас нет.
По мнению аналитика Александра Мухи, снижение цен на недвижимость в четвертом квартале 2007 г – начале 2008 г «создало прецедент и сейчас доходность на этом рынке является отрицательной». По его оценке, вложения в столичную недвижимость за последние девять месяцев обеспечили реальную (то есть с учетом инфляции) доходность в размере минус 9,5-10 проц.
На январь 2009 года метры в современных каркасно–блочных новостройках уже предлагают по 1.100 — 1.200 у.е. Готовую «двушку» 65 «квадратов» без отделки по улице Богдановича в Минске согласны отдать за 90 тысяч долларов. Хотя ее рекламируемая цена на 8 тысяч у.е. выше. А пару месяцев назад за нее просили 120 тысяч, и не меньше. Некоторые застройщики стали выставлять цену не в условных единицах, а в рублях. Причем фиксированную! Потому что рынок скорее мертв, чем жив. На 8 тысяч продаваемых квартир несколько сотен покупателей, предвкушающих дальнейшее падение цен.
В 2008–м построено более 5 миллионов квадратных метров квартир и домов. План на 2009 год — 6 миллионов. Для его реализации льготных кредитов будет выделено на 950 миллиардов больше, чем год назад. Если точно, то 3 триллиона 565 миллиардов рублей. Этих денег, по расчетам Минстройархитектуры, должно хватить на то, чтобы все дома ЖСК были построены в срок. В том числе и в Минске.
Председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость»: Оптимистический вариант развития рынка недвижимости в 2009 году мне представляется так: несмотря на кризис, объемы строительства жилья будут расти, а себестоимость снижаться. Особенно если подешевеют цемент (в России цена на него упала втрое) и другие стройматериалы. Тогда на рынке появится много дешевого жилья и цены могут упасть до 800 — 1.000 долларов за квадратный метр.

Список использованных источников

1. Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
2. Кодекс о земле Республики Беларусь.
3. Положение об оценке государственного имущества, утвержденное Минэкономики 14.05.1996, Минстатом 13.05.1996, Мингосимуществом 13.05.1996 с учетом изменений и дополнений.
4. Инструкция по оценке рыночной стоимости предприятий, утвержденная постановлением Минэкономики от 05.03.2004 № 65.
5. Методические рекомендации Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 27.11.2000 N 26 «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее»
6. http://www.mas.by/ — Официальный сайт Министерства строительства и архитектуры Республики Беларусь
7. http://www.bankzakonov.com – Банк законов Республики Беларусь. Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь.
8. http://www.pravoby.info/ — Белорусский правовой портал

Укрупненная объектная смета N
по объекту оценки

В базисных ценах 1991 года
Сметная стоимость

Популярное:

  • Заявление в фсб о коррупции Веб-приемная Веб-приемная сайта www.fsb.ru создана и функционирует в целях направления в ФСБ России обращений с использованием информационных систем общего пользования. В соответствии с Федеральным законом «О порядке рассмотрения […]
  • Переселение в женское тело Фантастические перемещения и переселение душ(реинкарнация) "> 29 Июл 2006 17:17 » Фантастические перемещения и переселение душ(реинкарнация) В теме будут представлены любовно-фантастические книги с сюжетом о перемещении/переселении во […]
  • Суда типа карелия Тип Карелия Серия строилась на Адмиралтейском заводе им. Андре Марти (СССР, г.Ленинград). Всего в 1927-1930 (1931?) г.г. было построено 3 судна, все для Северного морского пароходства: 8. КАРЕЛИЯ, 1930 г., IMO 5182126. 9. МУДЬЮГ, 1930 […]
  • 21 очко карты правила Описание Азартной карточной игры 21 (Очко) «Очко», или «Двадцать одно» или «Black Jack» (Блэк Джек, как она называется в казино) - одна из самых азартных карточных игр современного мира. Эта азартная игра долгое время являлась […]
  • Погода в споров о Погода в споров о Сайт разработан и сопровождается компанией (ООО) "Расписание Погоды", Санкт-Петербург, Россия, с 2004 года. Компания имеет лицензию на деятельность в области гидрометеорологии и в смежных с ней областях. Сайт […]
  • Федеральный закон о перевозке детей Федеральный закон о перевозке детей Выписка РФ Федеральный закон. Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта. ПЕРЕВОЗКА ДЕТЕЙ СЛЕДУЮЩИХ ВМЕСТЕ С ПАССАЖИРАМИ: (выписка РФ Федеральный закон. Устав […]
  • Заявление в фсс от работника Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей Вниманию физических лиц и индивидуальных предпринимателей! Обязательной регистрации в качестве страхователей в территориальных органах Фонда подлежат физические лица, в том числе […]
  • Оформление возвратов поставщикам в 1с Оформление возвратов поставщикам в 1с Вопрос: Как произвести возврат товара поставщику в "1С:Бухгалтерии 8" (ред. 3.0)? Дата публикации 11.05.2016 Использован релиз 3.0.43 Возврат не принятого на учет товара Возврат принятого на учет […]