Патент на квартиру в москве

Содержание страницы:

Патент на аренду 2017-2018

Стоимость патента на сдачу жилья в аренду в 2017-2018 году будет определяться согласно новым поправкам в закон «О патентной системе налогообложения». Теперь стоимость налогового патента будет рассчитываться в зависимости от площади квартиры и расположения.

Логика проста: стоимость налога будет напрямую зависеть от рыночной цены на квартиру. Общая площадь и территориальная принадлежность сильно влияют на общую стоимость аренды — разница может достигать нескольких десятков тысяч рублей.

Если вам нужно сдать недвижимость и не знаете, как поступить или вам нужна полная консультация по аренде звоните 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30

P.S. Агентство недвижимости никогда не сообщает налоговым органам о факте сдачи квартиры внаем. Решение о том, платить налоги или нет, собственник жилья принимает лично.

Патент для сдачи квартиры в аренду. Как сдать квартиру по патенту, преимущества и недостатки.

Среди вариантов налогообложения, которые возможны для арендодателя, особое значение занимает патентная система (ПСН). Она менее всего известна среди желающих сдавать свою жилплощадь, несмотря на наличие явных преимуществ. В представленной ниже статье мы подробно расскажем, как получить патент, в чем преимущества и недостатки подобного варианта налогообложения и как рассчитать сумму необходимых взносов.

○ Патентная система налогообложения.

Данный вариант налогообложения возможен для индивидуальных предпринимателей при ведении определенных видов деятельности. Главная его особенность – расчет потенциального дохода, на основе которого вычисляется сумма необходимых налоговых взносов. Таким образом, ПНС отличается от всех других видов налогообложения тем, что взносы по нему уплачиваются авансом, а не после истечения определенного срока.

○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.

  • «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
  • 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».
  • Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

    ○ Преимущества и недостатки при сдаче по патенту.

    Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:

  • Нет необходимости в сдаче декларации.
  • Не требуется ведение как бухгалтерского, так и налогового учета.
  • Система применения и расчет суммы налогов отличаются предельной простотой.
  • Есть возможность дифференцированного подхода, благодаря которому размер возможного дохода высчитывается на основе определенных критериев.
  • К минусам ПСН относится:

  • Расчет налоговых выплат на основе объема возможного дохода, который в итоге может быть меньше предполагаемого.
  • Необходимость внесения некоторой части налога авансом.
  • На размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.
  • Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.

    ○ Основания для получения патента.

    Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

  • Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
  • Иметь статус индивидуального предпринимателя.
  • В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

    1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
      • «При применении патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера. При этом средняя численность наемных работников, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не должна превышать за налоговый период 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем (п. 5 ст. 346.43 НК РФ)».
    2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

    При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них.

    ○ Процедура получения патента.

    Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

  • Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
    • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
    • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
    • Паспорт (копия).
    • Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
    • Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.
    • ○ Стоимость и срок действия.

      Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

      Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

      В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

      Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

    • До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
    • 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
    • 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
    • 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
    • 200 кв. м. — 300 кв. м. — от 126000 до 270000 руб.
    • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
    • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.
    • Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

    • До 70 кв. м. – 24000 руб.
    • 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
    • Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.
    • Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

      При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

      ○ Уплата налога.

      Оплата налога также зависит от периода его действия. Если патент приобретен на полгода, необходимо сразу внести всю сумму его стоимости. А если его срок больше 6 месяцев, оплату можно произвести в два этапа:

    • 1/3 оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения.
    • 2/3 до окончания периода действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).
    • ○ Социальные и иные взносы.

      Взносы ИП зависят от наличия работников и их количества. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наемных служащих, поэтому владелец недвижимости должен уплатить только:

      Также ИП может дополнительно внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности. Данный платеж не относится к обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

      ○ Признание патента недействительным.

      Патент будет признан недействительным, если:

    • Предпринимательская деятельность прекращена.
    • Превышены ограничения, установленные законом (число работников и максимальный годовой доход).
    • Оплата не внесена в установленные сроки.
    • Во всех этих случаях в налоговый орган подается заявление от лица ИП о переходе на другую систему налогообложения. Если предпринимательская деятельность будет продолжена на основании ставшего недействительным патента, на гражданина будет наложен административный штраф и взыскана неуплаченная сумма.

      Таким образом, ПНС, как и любой другой вариант налогообложения имеет свои особенности, которые следует учитывать при решении о его приобретении.

      ○ Советы юриста:

      ✔ Что если сдается несколько объектов недвижимости.

      В этом случае необходимо приобрести патент на каждую жилплощадь по соответствующей стоимости. В противном случае это будет признано уклонением от налоговых обязательств.

      ✔ Можно ли приобрести патент, если не ИП.

      Да, подобная возможность предусмотрена и для физических лиц, не желающих регистрировать ИП. При этом срок действия патента для них будет составлять от 1 дня до 6 месяцев.

      Как получить патент на сдачу жилья. Сдать квартиру, дом, комнату легально и платить налоги. Рассказывается в выпуске программы «Москва в деталях» на канале «Москва 24».

      Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

      В Москве подешевел патент на сдачу в аренду жилья

      Как пояснила «РГ» заместитель руководителя департамента экономической политики и развития Москвы Мария Багреева, пойти на снижение стоимости патента власти решили после того, как начали ползти вниз ставки аренды столичной недвижимости. Так, если в начале 2014 года даже самые маленькие и плохо обставленные «однушки» на окраинах — например, в Лианозове или Зябликове сдавались по 30-35 тысяч рублей в месяц, и при обычной системе налогообложения человеку нужно было заплатить в год налог на доходы физических лиц в размере не менее 46 тысяч рублей, то приобретать патент было явно выгоднее. Он стоил 30 тысяч в год. Сейчас же цены резко упали. Можно снять ту же «однушку» на тех же окраинах и за 20 тысяч в месяц. Соответственно, упали доходы и у владельцев жилья.

      «Мы пришли к заключению, что патенты на небольшие квартиры покупаются не активно. Поэтому поняли, что стоимость надо скорректировать и сделать более доступной для москвичей», — отметила Мария Багреева. В итоге был введен так называемый дифференцированный подход. Что это означает на практике? Минимальная стоимость годового патента сейчас на квартиру площадью до 50 кв.м., расположенную за МКАД. Например, в Зеленограде он будет стоить 12600 рублей. А в пределах МКАД для владельца жилья до 50 «квадратов» он стоит 18 тысяч рублей (ранее стоил 30 тысяч). Если метраж квартиры от 50 до 75 кв.м., то за годовой патент нужно будет заплатить 36 тысяч рублей. До этого его цена равнялась 60 тысячам. А вот для владельцев квартир площадью от 75 до 100 кв.м. стоимость патента не меняется — как было 60 тысяч в год, так и остается. Если же площадь сдаваемой недвижимости превышает 100 «квадратов» или человек сдает сразу несколько квартир, тогда стоимость патента рассчитывается с помощью специального калькулятора. Москвичи могут и сами это сделать, зайдя на сайт департамента экономической политики и развития и кликнув на сервис «Узнайте стоимость патента». Всего за несколько секунд, совершив несколько простых шагов (выбирается район, в котором расположена квартира, ее площадь и тот период, на который приобретается патент), и владелец узнает, сколько будет стоить его патент.

      Кстати, чем еще удобно приобретение патента, так это тем, что его можно оформить не только на год, но и на полгода, и на месяц. К примеру, если собственник только начинает сдавать квартиру в аренду, и еще не уверен, задержится ли у него арендатор, то ему целесообразнее купить месячный патент. А дальше можно выбрать на три месяца, на полгода. Потом, когда, как говорится, человек войдет во вкус, он может приобретать и годовой патент. Именно патент избавляет человека от необходимости заполнить большую, достаточно сложную декларацию по налогам на доходы физических лиц, которую каждый добропорядочный арендодатель по закону должен предоставлять в налоговые органы до 30 апреля каждого года. Но в патентной системе налогооблажения все-таки существует один нюанс.

      Прежде чем приобретать патент, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это можно сделать в своем территориальном подразделении налоговой службы. Заявление на приобретение патента заполняется там же. По словам Марии Багреевой, москвичи с каждым годом становятся более сознательными.

      «В целом от сдачи жилья в аренду мы в прошлом году получили миллиард сто миллионов рублей — это деньги и от приобретения патентов, и от более привычной формы — налога на доходы физических лиц, — пояснила Багреева. — Результат очень хороший, потому что несколько лет назад суммы, получаемые городом от аренды жилья, были просто незаметные, и мало кто у нас платил налоги вообще. За последние два-три года мы видим рост. Видим, что более сознательно люди начинают относиться к уплате налога».

      Багреева также подчеркнула, что все доходы, собранные городом от сдачи жилья в аренду, направляются именно в те районы, в которых они были уплачены, и направляются на благоустройство территорий, дворов. То есть, заплатив налог на сдачу жилья в аренду, каждый москвич фактически вносит свой вклад в улучшение района, в котором он живет.

      Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

      Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

      Как можно легально сдавать квартиру в аренду

      Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

      Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

      Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

    • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
    • копия персональных документов;
    • квитанцией на оплату государственной пошлины.
    • Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

      Необходимость государственной лицензии

      Он ставит несколько глобальных задач:

    • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
    • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
    • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.
    • Что скрывает патент на аренду жилья

      Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

    • вид экономической деятельности;
    • потенциально возможный доход.
    • При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

      Примерный расчет

      В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

      Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

      Сроки действия документа и оплата

      Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

    • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
    • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.
    • Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

      Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

      Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

      • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
      • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
      • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
      • налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.
      • Слабые стороны

        Недостатками патента являются:

      • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
      • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.
      • На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

      • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
        • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.
        • Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

          Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

        • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
        • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
        • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
        • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
        • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
        • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
        • Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

          Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

          Лишение права сдавать жилье через патент

          Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

        • если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
        • если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
        • если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.
        • Налогообложение и уклонение от него

          Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

          Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

          Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

        • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
        • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
        • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.
        • Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

          Если квартиру берет в аренду организация

          В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

          Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

          Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

          Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

          Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

          С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

          Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

          Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду

          Патент на сдачу квартиры

          Заявка — знакомство с риэлтором

          Размещаем рекламу на 55 площадках

          Отбор подходящих кандидатов

          Показы в удобное время

          Составление договора найма

          Гарантированная поддержка
          на весь срок действия договора

          Одним из вариантов оплаты налогов на сдачу квартиры в аренду это приобретение патента на сдачу квартиры. Что нужно сделать, чтобы стать обладателем патента на сдачу жилья в 2018 году?

          Если коротко, то стать индивидуальным предпринимателем. Причем открытие ИП это не только ежеквартальные походы в налоговую инспекцию, но и ведение бухгалтерского учета, книги учета доходов, отчислений в пенсионный фонд и т.д.

          Кому выгоден патент на аренду? Универсального ответа не существует — каждый год вводятся новые правила. Полную картину можно получить посетив ближайшую налоговую инспекцию.

          Как платить налоги?

          Налоги за аренду платятся несколькими способами – как физическое лицо или как юридическое. Физическое лицо не имеет право покупать патент на сдачу квартиры в аренду и оплачивает налоги в размере 13 % от дохода.

          У юридического лица, в данном случае индивидуального предпринимателя есть выбор – платить по ставке 6% по упрощенной системе налогообложения или приобрести патент на аренду жилья.

          Сколько стоит патент на сдачу квартиры?

          Патент на аренду жилья приобретается на один объект недвижимости. В 2017-2018 годах цена будет зависеть от нескольких факторов: удаленности от центра, метраж и рыночная цена.

          Для сравнения: до 1 января 2013 года стоимость составляла 43200 рублей. В 2014 патент на сдачу квартиры на год стоил 60 000 рублей + 36 000 отчислений в пенсионный фонд и обязательного медицинского страхования. Если перевести на ежемесячные платежи, то получится 96 000 / 12 месяцев = 8 000 рублей в месяц

          Что выгоднее: ИП или физическое лицо?

          Стоит разобраться с точки зрения простого обывателя — трудно ли быть индивидуальным предпринимателем или все таки лучше оставаться физическим лицом.

        • Физическое лицо — декларация подается один раз в год до 30 апреля, из бумаг понадобится только договор аренды. Одно посещение в налоговую инспекцию и налоги уплачены. Сумма фиксированная — 13%, дополнительных платежей нет;
        • Юридическое лицо (ИП) — Индивидуальный предприниматель отчитывается перед налоговой инспекцией 4 раза в год. Также понадобятся услуги знакомого бухгалтера, который будет содержать всю документацию в порядке. Не стоит забывать о платежах в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Без определенного опыта справиться со всем этим будет непросто.
        • Конечно, стоит все тщательно обдумать, посчитать — возможно будет выгоднее платить налоги как физическое лицо. Если намерения серьезные, стоит сходить в налоговую инспекцию по месту жительства и все разузнать подробнее.

          Если вам нужно сдать квартиру — многоканальный телефон 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30

          Наши специалисты имеют большой опыт в сфере недвижимости и готовы поделиться своими наработками. Мы быстро и в кратчайшие сроки подберем подходящих нанимателей согласно пожеланиям собственника, а также при личной встрече расскажем про налоги.

          Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья

          Патентная система налогообложения (ПСН) – самая молодая в российском налоговом законодательстве, и при этом условия ее применения уже начали изменять.

          С начала 2013 года Федеральный закон от 25.06.12 № 94-ФЗ преобразил патентную систему из «Упрощенки на основе патента» в самостоятельный спецрежим (ПСН). Патенту целиком посвящена глава 26.5 обновленного Налогового кодекса. Однако, суть и порядок расчета патента осталась примерно той же, изменился в основном порядок его уплаты и срок действия.
          Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

          Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

          Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов. Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера. Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

          Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

          Патент в России

          Главная идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

          Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ). Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г. “О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты” № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

          Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода. Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее (читайте в нашем блоге о налогах в 2013 году).

          Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

          Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

          Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлен максимальный размер — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

          В соответствии с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. “О внесении изменений в статьи 346.43 и 346.45 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” № 244-ФЗ), субъекты Российской Федерации вправев целях установления размеров потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по ряду видов экономической деятельности, в т.ч. арендной деятельностидифференцировать территорию субъекта Российской Федерации по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований).

          Региональные власти также имеют возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса. Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств. Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

          Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) и территории действия патентов.

          В случае, если законом субъекта Российской Федерации определена территория действия патента, данная территория должна быть указана в патенте (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

          Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

          Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

          Кто имеет право на применение патента?

          Принципиальные ограничения для применения патента:

        • среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности , осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
        • общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).
        • Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности ».

          Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

          Порядок приобретения патента и его оплаты

          Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

          Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

          Уведомить налоговую (по месту жительства) о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления.

          В соответствии с п. 1 ст. 346.45 НК РФ форма заявления, как и форма самого патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России).

          Для ИП, планирующих сдавать недвижимость в аренду в субъекте РФ, в котором они не состоят на учете в налоговом органе, заявление о применении ПСН подается в любой территориальный налоговый орган данного субъекта РФ.

          Если же ИП планирует вести арендную деятельность на территории, дифференцированной субъектом РФ в соответствии с пп.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, и на которой он не состоит на учете в налоговом органе, то соответствующее заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления деятельности.

          планируемого осуществления деятельности.

          Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ. Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента. Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

          Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1) утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@.

          Новая форма патента самого патента на право применения ПСН (26.5-П) утверждена приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@.

          Патенты для ИП-арендодателей Москвы

          Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2015 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб. за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

          При этом сдаваемая в аренду квартира вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считается одним обособленным объектом.

          При сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

        • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
        • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.
        • При этом количество объектов передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) (Письмо Минфина от 12 апреля 2013 г. № 03-11-09/12205).

          Таким образом, существует риск того, что при сдаче в аренду нескольких комнат в одной квартире разным арендаторам (нанимателям) контролирующий орган признает каждую комнату отдельным объектом и, соответственно, потребует приобретения нескольких патентов. Однако в явном виде позиция контролирующих органов по данному конкретному вопросу отсутствует.

          Возможно указать в одном патенте несколько объектов, стоимость патента в таком случае будет умножена на соответствующее количество объектов. Но предпринимателю это никакой выгоды не принесет — при одной и той же стоимости патент будет один, а не несколько.

          Утрата права на применение ПСН

          В п. 6 ст. 346.45 НК РФ содержится перечень случае, в которых ИП утрачивает право на применение ПСН. К ним относятся:

        • если с начала календарного года доходы, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, превысили 60 млн. рублей;
        • если в течение налогового средняя численность наемных работников превысила 15 человек;
        • если налогоплательщиком не был уплачен налог по ПСН в сроки, установленные пунктом 2 статьи 346.51 НК РФ.
        • С момента утраты права на применение ПСН исчислять и уплачивать налог следует в соответствии с общим режимом налогообложения, то есть как при применении НДФЛ. При этом сумма НДФЛ, подлежащая уплате за налоговый период, в котором ИП утратил право на применение ПСН, уменьшается на сумму налога, уплаченного в связи с применением патентной системы налогообложения.

          Расчет стоимости патента в 2015г.

          Рассмотрим пример расчета стоимости патента при сдаче квартир в аренду в Москве.

          Стоимость патента при сдаче в аренду квартиры площадью 120 кв. м., расположенной в Центральном административном округе составит:

          2 250 000 руб.*6% = 135 000 руб., где

          2 250 000 руб. – потенциально возможный к получению годовой доход для квартиры площадью от 100 до 200 кв. м., расположенной в районах, входящих в Центральный административный округ г. Москвы (в соответствии с Законом г. Москвы от 19 ноября 2014 г. № 52).

          6 % – налоговая ставка.

          Индивидуальный предприниматель планирует сдавать 2 квартиры площадью 60 кв. м. каждая, одна из которых расположена в районе Сокол Северного административного округа г. Москвы, а другая в районе Кунцево Западного административного округа г. Москвы.

          Сразу стоит отметить, что в ИП в данном случае нужно будет приобрести 2 патента, т.к. квартиры расположены в двух разных округах.

          Общая стоимость патентов составит: 1 000 000 руб.*6% + 1 000 000 руб.*6% = 120 000 руб., где :

          1 000 000 руб. – потенциально возможный к получению годовой доход для квартир площадью от 50 до 100 кв. м., расположенных в районах, входящих в Северный административный округ и Западный административный округ г. Москвы (в соответствии с Законом г. Москвы от 19 ноября 2014 г. № 52).

          6 % – налоговая ставка.
          В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент. (п. 1 ст. 346.51 НК РФ)
          Например, при приобретении патента на 8 месяцев налог будет рассчитан следующим образом:
          1 млн. рублей/12 мес. * 8 мес.*6%=40 000.

          Страховые взносы при патентной системе налогообложения в 2014г.

          С 1 января 2014г. вступают в силу изменения в ст. 14 и 16 Федерального закона Федерального закона от 24 июля 2009 г. № 212 – ФЗ “О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования”.

          В соответствии с данными нововведениями изменяется порядок исчисления страховых взносов, в том числе, и для ИП, применяющих патентую систему налогообложения.

          Так с 2014г. сумма страховых взносов перестает быть постоянной. В её расчете появляется пороговое значение дохода в 300 000р.

          пп. 1.1. п. 1 ст. 14 Федерального закона № 212 – ФЗ (в новой редакции):

        • в случае, если величина дохода плательщика страховых взносов за расчетный период не превышает 300 000 рублей, – в фиксированном размере, определяемом как произведение минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз;
        • в случае, если величина дохода плательщика страховых взносов за расчетный период превышает 300 000 рублей, – в фиксированном размере, определяемом как произведение минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз, плюс 1,0 процента от суммы дохода плательщика страховых взносов, превышающего 300 000 рублей за расчетный период. При этом сумма страховых взносов не может быть более размера, определяемого как произведение восьмикратного минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на начало финансового года, за который уплачиваются страховые взносы, и тарифа страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, установленного пунктом 1 части 2 статьи 12 настоящего Федерального закона, увеличенное в 12 раз.
        • При этом действуют следующие тарифы страховых взносов (п. 2 ст. 12 Федерального закона № 212 – ФЗ):

        • Пенсионный фонд Российской Федерации – 26 процентов;
        • Фонд социального страхования Российской Федерации – 2,9 процента;
        • Федеральный фонд обязательного медицинского страхования – 5,1 процента.
        • В соответствии с пп. 5 п. 8 ст. 14 Федерального закона № 212 – ФЗ для ИП, применяющих патентую систему налогообложения, доход для целей расчета страхового взноса определяется по ст. 346.47 НК РФ как потенциально возможный к получению годовой доход ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.

          Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

        • Абсолютнобесплатноскачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения
        • Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
        • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
        • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения и многое другое Наши услуги для арендодателей и арендаторов
        • 17 комментариев

          Налоговый период патента для ИП – один календарный год. Если патент выдан на срок менее календарного года, налоговым периодом признается срок, на который выдан патент. В случае прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, налоговым периодом признается период с начала действия патента до даты прекращения такой деятельности.

          “Напутали” прежде всего наши законодатели и чиновники.
          Патентная система во всем мире призвана избавить совсем мелкий бизнес от необходимости вообще что-то считать, сдавать какую либо отчетность и сосредоточиться всецело на самом деле. Для мелкого бизнеса необходимость учета и общения с гос. органами зачастую отнимает больше ресурсов, нежели само дело.
          В вопросе сдаче в наем (аренду) личного имущества, как то квартир, дач, гаражей государство заинтересовано сегодня чтобы большинство собственников хоть что-то платило.
          Вполне рыночная стоимость аренды типовой квартиры такова, что доход едвали покрывает инфляцию, стоимость коммунальных услуг, расходов на содержание, налогов итп. Например в Москве собственник получает 4-6% стоимости квартиры год, сдавая ее в наем, и, при этом, оплачивая все вышеупомянутые расходы, тогда как в любом банке дадут вдвое больший процент за хранение вклада даже в валюте, не говоря о рублях, и никаких расходов это не сулит включая налоги и хлопоты. Но у нас инфляция официальная только ок 8%, коммунальные платежи 1-2%, налог на недвижимость, который в ближайщие годы хотят догнать до 1% в год (а с кв, сдаваемых в наем так и более) .
          Больше платить “бесквартирные” арендаторы просто не в состоянии, ибо им банально не хватит ЗП чтобы чтото есть, одеваться и платить за аренду. Те же “бесквартирные”, у кого ЗП не превышает 20-30тр, вообще по логике властей должны довольствоваться жизнью без крыши над головой.
          Если в предыдущее десятилетие цены на недвижимость росли опережающими темпами, надувались за счет монополий строительных компаний в связке с чиновниками и в десятки раз превышают себестоимость строительства, то с начала кризиса 2008-9гг рост цен едва ли превышает инфляцию. Мотивация держать “лишнюю” недвижимость у собственника только одна – более менее надежный способ сохранить свои сбережения от инфляции и прочих “неожиданностей” вроде “внезапных” банкротств крупных банков и более серьезных кризисов (кроме революций и войн). Квартира всегда будет чегото реального стоить в отличие от фантиков ЦБ или даже ФРС. Но правительствам всего мира не дает покоя тот факт, что хотябы чьи то сбережения хоть както защищены от их загребущих лап. Поэтому нужно срочно поднять налог на недвижимость.
          Сосбтвенники квартир все это прекрасно чувствуют и желание делиться такими “призрачными” доходами никак не испытывают.
          Казалось бы, правительство “наобещало” и разрекламировало относительно небольшой 6% налог, призванный легализовать правоотношения в области найма помещений для проживания (по сути личной собственности). С т.з. собственника, который руководствуется в 99% случаев житейской, а не бизнес логикой (когда считают каждую копейку и готовы тратить силы и время на любую оптимизацию). Все должно быть просто, ясно и честно – заплати 6% и живи спокойно. Процент небольшой и должен решать все проблемы с государством. Ну а те, у кого не 1-2-3 квартиры, а больше, общей площадью в тысячи метров добро пожаловать в мир бизнеса. С таких доходов можно нанять “приходящего” бухгалтера тыщ за 15 в мес и он профессионально и быстро будет решать все вопросы.

          Что же на практике:

          Физ лицу нужно регистрировать ИП и соотв. становиться предпринимателем со всеми вытекающими последствиями. Предприниматель субъект бизнес-отношений. Он сам должен беспокоиться, сам должен вести учет, считать платить, бегать по инстанциям итд итп. Зачем собственнику все это нужно. Его квартира в 99% случаев личное имущество, которое он на время сдает такому же частному лицу с целью компенсировать расходы на содержание и может быть извлечь какую то кроху (в сравнении со стоимостью недвижимости) прибыли “пока дети не выросли”. Какой он, простите, бизнесмен. Почему нельзя заплатить соответствующий налог оставаясь частным лицом и не 13% НДФЛ, что в данном случае слишком много. Человек не “работает” тут, не продает свой труд и “вновь созданный продукт” труда, а лишь пытается сохранить и содержать личное имущество и сбережения, за которые уже давно заплатил из денег заработанных ранее, налоги с которых уже давно выплачены, а кое кто еще и проценты по ипотеке продолжает платить.
          Почему нужно вообще ходить по налоговым, оформлять кучу бумаг? Почему нельзя сделать уведомительный порядок уплаты налога со сдачи квартир, гаражей, дач?
          Пришел человек на почту, отправил уведомление установленной формы, где указано что, где на какой срок и за какую сумму он сдает и, либо сразу уплачивает вперед налог с вмененного дохода (или может еще раз прийти в середине, в конце периода оплатить), либо получает в конце налогового периода уведомление когда и сколько он должен уплатить налогов, которые “любезно” ему насчитвает налоговая согласно уведомлению (точно также, как по налогам на имущество физ лиц). Если съехал “квартирант” раньше срока собственник идет на почту и пишет уведомление, что договор растрогнут с такого то числа и налоговая налог исчислять перестает. ВСЕ. И люди потянутся…
          Не уведомил налоговую в течение месяца, к примеру , штраф в двухкратном размере в случае выявления найма или еще какието адекватные санкции, которые не пугали бы, а обеспечивали выполнение закона. В чем проблема все это грамотно организвать?

          Необходимость вести какой либо, тем более строгий, учет, сдавать его в налоговую, стоять по очередям, кланяться чиновникам сразу отбивает у “простого человека” охоту вообще всем этим заниматься.

          В “рекламе” указано 6% и все… Но, простите, про пенсионный и соц фонды “забыли” сказать?
          Какие то сложные льготы с вычетом взносов в фонды за прошлый год…
          Если они “все равно вычитаются”, то и не нужно , наверное, было о них писать, порождая у собственника (напомню по сути частного лица) необходимость доказывать выплату этих отчислений за прошлый год, а равно отсуствие у него наемных работников (может я узбеков нанимал в прошлом году огород на даче вскопать, значит есть у меня наемные работники!)

          Почему ВНЕЗАПНО вмененный доход в Москве (для патентной системы) установлен на уровне 1млн руб? Это 83тр в мес! Но, простите опять же, абсолютное большинство квартир сдается по цене от 25 до 50тр в мес! Хороший “запас” оставлили СЕБЕ Собянинские орлы… Поперхнуться не боитесь народными деньгами? А согласно статье на этом же портале, на следующий год до 50м = 750тр, свыше 50м 1.5млн р. (и дальше больше). Всем известно что “типовая” двушка в Мск чуть более 50м (51-55)… Есть какой то шанс сдать ее за 125тр.
          Лохотрон! И опять же собственники-частные лица станут предпринимателями, будут бегать, доказывать, что они не верблюды и платить 90тр налога и тыщ 50 в соц фонды, получив за год в реднем 350-400тр из которых еще 70-80тр (а то и более) уйдет на коммуналку, неск тр на налог на недвижимость (в соотв в новым законом), итого 220-230тр что в купе составит гораздо более половины всех “собранных средств”
          А еще, напомню, “квартирант” может внезапно съехать (за что его не стоит судить, ибо может он и так кое как платит едва сводя концы с концами и, вообще, клиент всегда прав), а налог с вмененного дохода собственник так и будет продолжать платить даже если квартиру не удастся сдать еще 3-5-6 мес, неся большие убытки…
          Вывод из всего еще раз ЛОХОТРОН! У нас просто таки самая гуманная страна в мире по налогам, где НДФЛ всего 13%, а с аренды квартир, так и вообще 6…
          Х-та все это!
          6% либо с реального, либо с вмененного (адекватно вмененного, усредненного с учетом “простоев”, площадей и районов) дохода и должно быть, как и указано в “рекламе”, хотя я запамятовал, закон “О Рекламе” у нас на посулы гос чиновников не распространяется, как не распрастроняется на них и заповедь говорить правду.

          А проблемы с квартирантами? Если Вы сдаете жилье на год и более, то такой договор подлежит регистрации в рег палате, а “квартирант” получает весьма обширные права, заметно ущимляющие права собственника. Выгнать его будет крайне трудно, даже если он перестанет платить неск мес., или портит жилье, ведет асоциальный образ жизни вызывая конфликты с соседями или риски пожара, затопления, тогда как расходы по возмещению будут возлагаться на собственника. Он получает преимущественное право на заключение договора на следующий период, даже если отношения между вами не сложились. И еще куча проблем возможна при таком раскладе. Такой квартирант способен вытрепать все нервы собственнику, и в интернете полно историй о “квартирных террористах”, успешно попиравших все разумные законы и правила даже не будучи наделенными такими расширенными правами, а государству это выгодно ибо оно свои проблемы по соц защите населения частично спихивает на таких собственников.

          Если сдача в наем это бизнес (а именно это Вы декларируете регистрируя ИП), то встает вопрос о социальной отвественности бизнеса, но когда собственник физ лицо и сдает “бабушкину” квартиру чтобы как то ее содержать и сводить концы с концами, у него почти равные условия в плане защиты своих прав по сравнению с “квартирантом”. Понятно, что в абсолютном смысле “квартирант” менее защищен ибо может оказаться без крыши над головой, но и собственник может лишиться квартиры, если не будет получать арендную плату, оплчивать коммунальные услуги, оплачивать очень дорогой ремонт в помещении (если “квартирант” ее портит более нормального износа), лишиться значимой части дохода и жить оч бедно если он сам социально не защищен, например пенсионер).

          Очевидно, что закон написан чиновниками под чиновников и крупный бизнес от недвижимости. Во времена роста цен многие богатые люди (и чиновники в первую очередь им часто некогда возиться со сложным бизнесом, да и способностей не всегда хватает) нахапались дорогой недвижимости с целью долгосрочных инвестиций, легализации и сохранения “награбленного”. Те кто рассчитывал срубить легкую монету на краткосрочных спекуляциях, давно все продали и монету срубили. Большинство же просто продолжает хранить сбережения в дорогой недвижимости (дорогой просто потому, что множество мелких объектов требуют больше внимания и времени при содержании, сдаче внаем итп, сравнительно с одним крупным). Их безнес не столь “незаметен”, как сдача затхлой однушки на окраине приезжим. К тому же им нужна легализация неких “приличных” доходов чтобы обосновать свой роскошный образ жизни. Откуда у депутата с ЗП в 1млн в год Мерин за 10млн? А, так он свою “квартиру Илитную” в центре сдает…, и “все налоги” платит, а сам живет с бабушкой в Бутово… 🙂 С “Илитной” квартиры вмененный доход такой же 1млн в год… Он получает свои 3млн, платит с них ок 100тр налогов (т.е. ок 3%). Ну еще коммуналка будет стоить прилично на большую площадь… И все законно… А ИП нужен всего один на все объекты и, вообще, этим занимаются помощники и бухгалтера, коих у знатных людей всегда хватает…

          Добрый день.
          Администрация портала оставит без комментария общую эмоциональную окраску вашего развернутого комментария. Притом, что мы согласны с большинством ваших доводов, часть из них, все же содержат фактические ошибки, натяжки и, опять же, эмоциональное достраивание картины. Наверное, нет смысла в подробном детальном анализе где и какие есть несоответствия, важно другое. В целом, ситуация, как она обрисована вами, примерно таковой и является. Вместо простой процедуры сдачи в аренду своей недвижимости текущая законодательная среда и нормативные акты не позволяют делать это легко для арендодателя. И патент – также решает, на сегодняшний день, проблемы только у тех, кто сдает недвижимость со среднемесячной платой выше 137 т.р. (в этом можно убедиться, воспользовавшись нашим калькулятором). Как ни странно, но большинству арендодателей проще и дешевле отчитываться именно, как физическим лицам, уплачивая 13% НДФЛ и сдавай достаточно простую декларацию НДФЛ-3.
          Отдельно необходимо отметить, что все вышеизложенные доводы справедливы исключительно к текущей ситуации, тогда как со следующего года правительство Москвы планирует радикально изменить патентную систему, рассчитывая стоимость патента от площади сдаваемого объекта и от принадлежности его к зонам в Москве (планируется к введению 3 категории: ЦАО, остальные округа и Зеленоград-Новая Москва с разными коэффициентами пересчета), подробнее можно прочитать здесь: https://moskvarenta.ru/v-moskve-vvodyat-differentsirovannuyu-stoimost-patentov-na-arendu-zhilya/
          Спасибо вам за развернутый комментарий.

          Так и не понял, как у Вас в калькуляторе все время получается 35665 руб страховых взносов для патента в 2014 году независимо от суммы дохода от аренды за месяц. Вы же сами выше пишете: «… с 2014г. сумма страховых взносов перестает быть постоянной. В её расчете появляется пороговое значение дохода в 300 000р.». т.е. при годовом доходе выше Выше 300000 руб старховые взносы должны расти вместе с ростом доходов от аренды. В у вас ничего не растет и все получается 35665 руб!
          И еще, если фиксированные платежи для ИП на патенте в 2014 году будут:
          в ПФР – 17328.45 руб (МРОТх12х24%)
          в ФФОМС – 3399.05 руб (МРОТх12х5.1%),
          то 35665 руб – 17328.45 руб – 3399.05 руб = 14937.47 руб. И откуда эти 14 тысяч? Это ведь явно не «… 1,0 процент от суммы дохода плательщика страховых взносов, превышающего 300 000 рублей за расчетный период».
          Вообще, ИП на патенте надо добавлять этот 1% от суммы превышающей 300000 руб годового дохода или нет?
          И как считать этот годовой доход? Брать реальный доход или брать возможный к получению годовой доход в один миллион рублей от которого считается стоимость патента? Сами ведь, выше пишите «В соответствии с пп. 5 п. 8 ст. 14 Федерального закона № 212 — ФЗ для ИП, применяющих патентую систему налогообложения, доход для целей расчета страхового взноса определяется по ст. 346.47 НК РФ как потенциально возможный к получению годовой доход ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.»
          Непонятно… Совсем запутали…

          А если у предпринимателя, имеется одно свидетельство на собственность на несколько нежилых помещений, так прям и написано и перечислены номера по плану, то как по вашему будет определять количество и стоимость патентов?
          Общ пл. 250 метров, помещений 17 шт. – от 2 до 60 метров каждое.

          В статье делается вывод, что на каждую квартиру или гараж нужен новый патент, однако перечитав данные документы

          Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
          Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

          вывод совсем другой, что если во время использования патента у вас появляется другая квартира/гараж (не перечисленная в первом патенте, а мы помним что там можно перечислить не одни объект)- то только в этом случае вам необходимо приобретать еще один патент.

          Действие патента распространяется на одну квартиру и один гараж. Ели вы будете сдавать вторую квартиру, то потребуется отдельный патент.

          Прочитал Вш материал “Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья” и не могу понять, как у Вас получается 60 000 + 36 000 = 93 000.

          Алексей, большое спасибо за найденную ошибку! Исправили!

          О.ужас! я забыла заплатить за патент за аренду нежилого помещения ( мне уже 60 лет) и потеряла право на патент . Теперь меня ждет отчет по ОСНО за последние 4 месяца (надеюсь) в соответствии со сроком действия патента на аренду, а с января по август у меня был патент на персональные услуги. А это значит, что мне надо будет заплатить НДФЛ- 62400руб., НДС- 73220руб. и еще налог на имущество, очевидно это и есть само помещение. Сколько оно стоит и где взять эту стоимость я не знаю. Я в ШОКЕ. НЕ берите патент, иначе , если ошибетесь или заболеете, Вас ждет жестокое наказание в виде ОСНО. Кто может что-либо подсказать? 89032818517 Елена Викторовна.

          Однако остается неясность, что происходит в случае, если ИП применяет также УСН. Поскольку ОСНО и УСН одновременно не применяются, а потеря права на применение ПСН не может привести к потере права применять упрощенку

          ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 07.03.2013 № 03-11-12/27 на мой взгляд незаконно. так как фактически устанавливает вид наказания, а на это права у министерства финансов НЕТ! Министерство финансов имеет право своими письмами только :
          Согласно части первой НК РФ нормотворческое право органов специальной компетенции существенно ограничено и возможно лишь при соблюдении нескольких условий:
          1) нормативные акты издаются только в случаях, прямо предусмотренных законодательством о налогах и сборах. Например, в НК РФ или в федеральном налоговом законе должно быть прямо предусмотрено право органов исполнительной власти регулировать тот или иной вопрос, связанный с налогообложением. Так, в соответствии с частью первой НК РФ налоговые органы исполнительной власти вправе издавать подзаконные акты и регулировать следующие вопросы:
          а) порядок проведения инвентаризации имущества налогоплательщика при налоговой проверке,
          утверждаемый Минфином России;
          б) порядок учета доходов, расходов и хозяйственных операций индивидуальных предпринимателей, определяемый Минфином России;
          в) устанавливать форму заявления о постановке на учет и форму свидетельства о постановке налогоплательщика на учет в налоговом органе;
          г) устанавливать форму и требования к составлению акта налоговой проверки;
          д) другие сведения.
          Издание указанными органами нормативных актов “по собственной инициативе” не допускается;
          2) данные акты не должны изменять или дополнять существующее законодательство о налогах и сборах.

          Популярное:

          • Адвокат руднев Либерж Кпадону и Евгений Руднев развелись Брак участников реалити-шоу «Дом-2» Либерж Кпадону и Евгения Руднева продлился шесть месяцев. Участники реалити-шоу «Дома-2» Либерж Кпадону и Евгений Руднев развелись 16 июня 2015 года. Их брак […]
          • Доля наследства в приватизированной квартире Наследование доли умершего в приватизированной квартире умерла мать,я(сын) зарегистрирован вместе с отцом в 2-х комн.приватизированной квартире,приватизирована квартира на умершую мать и отца,у меня есть сестра,не зарегистрированная в […]
          • Суда в киви Кратко: мы за ваши деньги беспокоимся - пройдите идентификацию, индентификацию вы не пройдёте, потому что кто-то на вас зарегистрировал кошелек ( а может быть и нет, но нам так кажется), а номера кошельков, которые якобы оформлены на вас […]
          • Г чехов суды Чеховский городской суд Чеховский городской суд. Ведение дел в суде. Услуги опытного адвоката. Запись на прием по тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72. 142300, Московская область, г. Чехов, ул. Чехова, д. 24 Тел. (49672) 6-88-86Факс […]
          • Налог на мазду rx 8 Какой транспортный налог на Mazda RX-8 в регионах России? Согласно федеральному законодательству транспортным налогом на Мазда РХ-8 (ТН) называют обязательный платеж, осуществляемый владельцами Mazda RX-8 (ТС) в пользу государства, в […]
          • Конституция республики узбекистан основной закон Конституция республики узбекистан основной закон Принятая под руководством Президента Ислама Каримова в 1992 году Конституция независимого Узбекистана открыла новую эру развития нашей Родины. День ее принятия - 8 декабря - отдельным […]
          • Пенсии повышение в 2014г Индексация пенсий в 2014 году в России. На сколько увеличится размер пенсий? С 1 февраля 2014 года пенсия россиян увеличилась на 6,5%. Как сообщил Пенсионный фонд России, в течение этого года размер трудовых выплат возрастет как минимум […]
          • Отчет в опеку образец Правила составления отчета опекуна Каждый гражданин, который оформил на себя обязательства по опеке над ребенком, должен периодически предоставлять в соответствующие инстанции ежегодный отчет. Если сравнивать предыдущие изменения принятой […]