Залог объекта долевого строительства

Содержание страницы:

Государственная регистрация договора залога прав требования участника долевого строительства

Получатель – физическое лицо

Необходимые документы:

1) заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора залога прав требования; нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия (оригинал);

2) документ, удостоверяющий личность представителя физического (юридического) лица (оригинал);

3) документы, подтверждающие полномочия представителя физического лица действовать от имени физического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия); представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);

4) учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов;

5) документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора залога лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности;

6) договор о залоге прав требования со всеми приложениями (если договор залога совершен в простой письменной форме — оригинал, не менее 2 экз.; если договор залога нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);

7) кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой (оригинал и копия);

8) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:

  • нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора, либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов;
  • решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). (Отсутствие такого документа в составе представленных документов подтверждает, что для юридического лица сделка не является крупной, она также не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.)
  • Заявителем – юридическим лицом по собственной инициативе могут быть представлены документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц) (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия). В случае, если заявителем такой документ не представлен по собственной инициативе – сведения запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке межведомственного взаимодействия.

    При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

    Государственная пошлина: 1 000 рублей, разделенные на количество участников договора.

    Срок предоставления услуги:

    7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

    9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

    3 рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки;

    5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки;

    Результат услуги: документ, выражающий содержание сделки, с регистрационной надписью (оригинал).

    Последнее обновление: 10 февраля 2017, 14:12

    Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

    Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен.

    Дольщик, используя для покупки ипотеку, рассчитывает, что в качестве залога сможет предъявить ДДУ.

    Но как банковские организации расценивают эту разновидность залога? На этот и другие вопросы ответим в статье.

    Что это такое?

    В соответствии с Федеральным Законом №214 от 2004 года, регулирующего правовую область долевого участия, договор ДУ является документом, обладающим юридической силой.

    Он заключается между двумя участниками – Дольщиком и Застройщиком:

  • главная обязанность строительной компании – в указанный период времени возвести многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт;
  • вторая сторона соглашения – дольщик, он обязуется за установленную договором сумму, и принять квартиру.
  • Договор выступает обещанием строительной компании возвести дом. Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

    Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога.

    В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214.

    Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия.

    Застройщика

    Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома. При оформлении кредита банк обращает внимание на репутацию Застройщика, количество уже возведенных сооружений.

    Если опыт у фирмы отсутствует, то кредит не будет предоставляться.

    Финансирование строительной компании производится по одной из схем:

  • Предоставление кредита до момента подписания соглашения с дольщиками. Банк и будет являться залогодержателем первой очереди. При этом в качестве залога выступает земельная территория, на которой будет возводиться постройка.
  • По второй схеме банк оформляет кредит после подписания соглашения с дольщиками, и получает имущество в залог. При этом залогом также будет выступать территория или объект, строительство которого еще не завершено.
  • Залог банковской организации и условия его предоставления регламентируются соответствующим Законом.

    Особое внимание стоит уделить статье 340 ГК РФ, в соответствии с которой устанавливается: если залогом выступает участок земли, то банку будут принадлежать все возводимые или уже имеющиеся на нем сооружения.

    Получается, что по окончанию строительства у банковской организации будет не только земельная территория, но и многоквартирный дом в качестве залога.

    Требуется ли оплата госпошлины за регистрацию договора долевого участия? Смотрите тут.

    Кредитование дольщика может производиться:

    1. На приобретение недвижимости с первичного рынка. При таком типе кредитования вступает в силу Постановление Высшего Суда РФ от 2011 года. В нем указывается, что залог возникает не с момента получения права собственности на жилье, а с момента государственной регистрации ДДУ. Регистрация осуществляется регистрационной палатой. Для этого не потребуется составлять заявления или оплачивать гос. пошлину.
    2. Предоставление кредитной суммы под залог. После окончания регистрации договора у дольщика появляется право требовать выполнения обязательств строительной компании. В соответствии с ФЗ №10 эти права и являются предметом залога, обеспечивающего обязательства по договору.
    3. Предварительно банковская организация анализирует предмет залога и проверяет:

    4. Строительную компанию. Внимательно изучаются отзывы, опыт работы и количество возведенных строений.
    5. Объект строительства. Имеется ли необходимая документация, сколько по времени будет возводиться сооружение и т.д.
    6. Залог прав требования по договору долевого участия

      В последние годы все большей популярностью стало пользоваться долевое строительство. Введенный в действие ФЗ №214 регламентирует отношения, складывающиеся между участниками договора.

      Им также указывается, что правила ипотечного кредитования распространяются на залог недвижимости, а также на право этого имущества.

      До принятия закона дольщики могут рассчитывать исключительно на предоставление потребительского займа у банка под высокую процентную ставку или предоставлять в залог другую недвижимость.

      Ввиду внесенных изменений, банковские организации предоставляют ипотеку под залог прав требования.

      В строительстве

      На основании ДДУ строительная компания обязуется возвести многоэтажный дом.

      Права на квартиру передаются дольщику при заключении соответствующего договора и внесения им платежной суммы.

      Чтобы дольщик смог взять ипотеку для покупки, он может передать права на квартиру банковской организации.

      После завершения строительства теоретически квартирой будет владеть банк. Это будет продолжаться до тех пор, пока залог не вернется обратно по причине погашения задолженности – ипотеки.

      Залог прав требования – процедура, проводимая в пользу банка. Кредитные организации не могут рисковать и предоставлять крупные ипотеки под «честное слово».

      Если у гражданина нет другой недвижимости, которую он может представить залогом, то он предает свои права.

      Если дольщик или строительная компания не смогут возместить средства, необходимые для погашения выданной ипотеки, то банк изымает дом или квартиру, переданную под залог.

      Договор залога прав требования оформляется в текстовом виде.

      Главное условие его юридической силы – государственная регистрация.

      Если не соблюдать её правила, то соглашение может быть признано недействительным.

      Необходимые документы

      Регистрация производится в соответствии с заявлением и пакета документов, в который входит:

    7. договор залога;
    8. квитанция об уплате государственной пошлины – оригинал;
    9. документация, указанная в договоре залога;
    10. другие документы, которые могут потребоваться на основании законодательства страны.
    11. Регистрация

      Чтобы предоставить права в качестве залога, потребуется зарегистрировать договор залога права требования по договору долевого участия в соответствии со статьей 17 ФЗ №214.

      Для этого в нем требуется указать:

    12. ссылку на ДДУ и объект строительства, права на который передаются банку;
    13. название органа государственной власти, которым производиться регистрация договора;
    14. номер и дату регистрации ДДУ.
    15. Нужна формула расчета неустойки по договору долевого участия? Читайте здесь.

      Как действует закон долевого участия в строительстве многоквартирного дома? Подробная информация в этой статье.

      Образец договора содержит в себе такие сведения, как время передачи объекта, его техническое описание, основания для предоставления прав на недвижимость в качестве залога.

      Госпошлина

      Государственная пошлина, уплачиваемая за регистрацию договора о внесенном залоге, взимается на основании статьи 333 НК РФ.

      Для физических лиц сумма составляет 1000 рублей, для юридических лиц 4.000 рублей.

      На видео о правах третьих лица на квартиру дольщика

    16. В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    17. Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
    18. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

      Залог объекта долевого строительства

      Субсидирование % ставки будет до 01.01.2017 года.
      Постановление Правительства РФ от 29.02.2016 N 150.

      Уровень инфляции:
      2016 г. — 5,38%
      2016 г. — 2,52%

      Прожиточный минимум: 9786 руб.

      Среднему и малому бизнесу

      Залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ)

      Автор: Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

      Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

      Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

      По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект. Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

      Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

      Кредитование Застройщика

      Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/. При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

      Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

    19. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
    20. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
    21. Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

      Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

      В соответствии с п.8 ст.13 214 — ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.

      В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

      Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст. 13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

    22. залогодержателем имущества, является банк;
    23. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.
    24. Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

      Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

      Кредитование дольщика

      • На покупку первичной недвижимости
      • При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

      • Предоставление кредита под залог
      • После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
        Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

        При анализе предмета залога, банк проверит:

      • Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
      • Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.
      • Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

      • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
      • установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
      • реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
      • его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
      • При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

        Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

        Вывод: Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков. Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к. они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств. Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

        Залог прав требования по договору долевого участия на первый взгляд кажется очень сложной правовой конструкцией. В данной статье мы расскажем, что представляет собой такой залог, что является его предметом, как он оформляется, подлежит ли он дополнительной регистрации.

        Какими законами нужно руководствоваться

        Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

        К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

      • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
      • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
      • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
      • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
      • Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

        Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

        Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

        Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

      • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
      • застройщике и участнике;
      • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.
      • ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

        При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

        Другие условия договора

        Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

      • наименований ее сторон;
      • даты и места ее заключения;
      • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
      • процентов;
      • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
      • оснований возникновения обязательств.
      • Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

        Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

        Залог права требования в силу закона

        Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

        Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

        ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

        Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

        Регистрационные действия

        Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

      • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
      • предметом которых выступают права участника ООО.
      • Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

        Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

        Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

        Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

      • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
      • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.
      • Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

        Нотариальное заверение

        По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

        • установлена законом или соглашением;
        • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

        На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

      • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
      • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.
      • ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

        Отличие от залога объекта незавершенного строительства

        В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

      • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
      • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).
      • ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

        Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

        ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

        В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

        Залог прав требования по договору долевого участия в 2018 году

        Солидарное финансовое участие в возведение многоквартирного дома — инвестиционный инструмент, дающий возможность многим россиянам приобрести собственное жилье.

        Конечно, строительство жилого объекта ведется довольно долго. А что делать, если жить самостоятельно в отдельной квартире хочется уже сегодня?

        ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

        Для этого создан правовой инструментарий, называемый «залог прав требования».

        В этой статье рассмотрим, что это такое, где подобный залог применяется, и какие организации готовы принять его в обмен на денежные средства.

        Договор залога права требования по договору долевого участия представляет собой будущее право собственности.

        Если у семьи нет особого желания или возможности (полное отсутствие постоянного места жительства и т.д.) ожидать окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома, они могут в течение быстрого времени приобрести свое собственное жилье.

        Для этого необходимо будет обратиться в выбранную финансовую организация с заявлением о желании оформить ипотеку.

        А в качестве залога предоставить банку свой действующий договор долевого участия.

        Федеральный закон Российской Федерации №214 сообщает, что такой договор при всей его кажущейся эфемерности (квартиры, как и дома, еще не существует), обладает определенной юридической силой.

        Договор долевого участия предполагает наличие двух сторон:

        Чтобы приобрести недвижимость в ипотеку и при этом в качестве залога предоставить свой договор по долевому участию, необходимо обладать определенным уровнем дохода.

        Ведь вам придется заплатить и за будущую, строящуюся квартиру и ежемесячно вносить платежи по ипотеке.

        В 2018 году, в связи с мировым финансовым кризисом, количество граждан, желающих оформить ипотеку, несколько снизилось.

        Это объясняется серьезными колебаниями на рынке валют, нестабильностью рубля, повышением процентных ставок по кредитам и т.д. Жизнь простых граждан стала дороже и нестабильнее.

        Вступать в какие-либо долговые обязательства и совершать определенные сделки многие просто боятся.

        Однако, те, кто в предыдущие годы вступил в долевое строительство, вполне могут позволить себе приобретение жилья на ипотечные заемные средства.

        Для этого всего лишь нужно в качестве залога предложить банкам договор долевого участия в возведении многоквартирного дома.

        В данной ситуации ДДУ выступает объектом залога, но не как недвижимость, ведь ее еще не существует, а значит, не существует и права собственности на нее.

        При оформлении ипотеки финансово-кредитная организация рассматривает предоставленный ей договор долевого участия в строительстве как залог прав требования от застройщика реализовать свой строительный проект.

        Если дольщик не получает вовремя квартиру от строительной компании, он имеет возможность отстаивать свои права всеми доступными методами.

        В случае передачи договора долевого участия в качестве залога, эти права требования переходят к банку.

        То есть с нерадивым застройщиком, не выполняющим свои долговые обязательства, будет «разбираться» не простой гражданин, плохо разбирающийся в юридических тонкостях и не обладающий необходимыми знаниями, а солидное финансово-кредитное учреждение.

        При заключении договора долевого строительства обе стороны обмениваются определенными обещаниями.

        Дольщик обязуется в полном объеме внести денежные средства на строительство будущей жилой недвижимости.

        Застройщик же в свою очередь обязуется возвести многоквартирный дом и одну из них передать собственность дольщику.

        Видео: заключаем договор долевого участия правильно

        Для того чтобы оформить ипотеку и в кратчайшие сроки купить новое жилье, в которое можно тут же въехать для проживания, дольщик может предать свои права на строящуюся квартиру кредитной организации.

        Теоретически, если до момента окончания строительных работ, дольщик не выплатит всю сумму по ипотечному кредиту, новенькая квартира будет принадлежать банку.

        Как только дольщик полностью исполнит свои долговые обязательства перед банком, залог вернется к нему обратно.

        Таким образом в активе «смышленого» дольщика окажется два объекта жилой недвижимости.

        В пользу банка

        Залог прав требования — серьезная процедура, которая при неисполнении заемщиком своих договорных обязательств, всегда оборачивается в пользу банка.

        Естественно, что ни одна финансово-кредитная организация не выдаст свои денежные средства кому бы то ни было под «честное слово».

        Всем нужны гарантии и минимизация рисков. Определенные банки готовы пойти навстречу клиентам и в случаях, если у потенциального заемщика отсутствует в собственности недвижимость, принять в качестве залога права требования.

        При негативном развитии событий (невозможность оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, просрочки и т.д.) банк реализует свое право и изымет построенную квартиру, ранее преданную в залог.

        Кредитование

        Каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

        Отражение в законе о долевом участии в строительстве, читайте здесь.

        После проведения этой процедуры у дольщика появляется право требования от строительной компании, выступающей в роли застройщика, выполнить свои договорные обязательства в полном объеме в установленные сроки.

        Исходя из сути Федерального закона «Об ипотеке» можно сказать, что подобные права требования могут выступать самостоятельным и полноценным предметом залога и обеспечивать выполнение обязательств заемщика перед банком.

        Если вы хотите оформить ипотеку под залог договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, будь готовы к тому, что кредитная организация будет проверять:

        В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, предмет ипотечного договора определятся указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

        Соответственно, если предметом залога выступает право требования, то должно быть четко указано на основании чего оно появилось у заемщика.

        В ипотечном договоре должен быть указан номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а также полное наименование органа, осуществившего регистрацию права залогодателя.

        Если что-либо из этого не указано в документах (у заемщика нет этих данных или они отсутствуют вообще), договор залога не будет считаться заключенным.

        А регистрирующие органы откажут в обязательной государственной регистрации такого «ненастоящего» договора.

        Варианты для дольщиков

        Если гражданину по тем или иным причинам необходимо оформить кредит в банке, в качестве залога можно предложить банку действующий ДДУ в качестве залога по кредиту.

        Можно оформить как простой потребительский договор кредитования, так и ипотечный.

        Главное, чтобы банк не сомневался в успешности затеянного строительства. Многие специалисты в финансово-кредитной сфере советуют для кредитования обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.

        Например, банк выдавал строительной компании деньги на возведение многоквартирного дома или проводит операции по расчетам.

        Такой банк полностью «в теме» строительства, имеет всю необходимую документацию о застройщике и объекте недвижимости, а также понимает реальное финансовое состояние строительной фирмы и ее возможности.

        Ответственность застройщика

        При строительстве многоквартирного дома компания-застройщик имеет право привлекать различные денежные средства, в том числе и заемные.

        Перед тем как одобрить кредит строительной фирме кредитная организация обращает внимание на:

        Популярное:

        • Уровень преступлений какой Всё о странах мира Новостной портал: отдых и туризм, иммиграция, рейтинги и статистика! Январь 24, 2018 Раздел: Рейтинги Таблица уровня жизни стран мира 2017 Предлагаем вам ознакомиться с ТОП149 в виде таблицы уровня жизни населения […]
        • Закона рф 4468-1 1993г Статья 2. Назначение пенсий лицам, проходившим военную службу, службу в органах внутренних дел, Государственной противопожарной службе, органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждениях и органах […]
        • Сколько пенсия у контрактника Калькулятор военной пенсии за выслугу лет на 2017 г. с учетом увеличения с 01.02.2017 г. Калькулятор расчета военной пенсии с 1 января 2018 г. смотреть здесь Посчитать "смешанную военную пенсию" с учетом гражданского трудового стажа можно […]
        • Статья 13 ук Комментарий к Ст. 13 УК РФ Выдача лица, совершившего преступление (экстрадиция), — это передача для привлечения к уголовной ответственности или для приведения в исполнение приговора в отношении лица, обвиняемого в совершении преступления […]
        • 085 приказ мвд ПРИКАЗ МВД РФ от 17.07.96 N 386 "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В АКТЫ МООП РСФСР, МВД РСФСР И МВД РОССИИ, ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ И НЕПРИМЕНЕНИИ АКТОВ МООП СССР И МВД СССР" В целях приведения ведомственной нормативной базы в […]
        • Правило since or for Since и For: правила употребления, перевод, пример, отличие, разница в значении Предлоги Since и For являются предлогами времени. Since используется с указанием точного времени, момента во времени, с которого что-либо началось, как, […]
        • Работа с двойным гражданством 7. 2. Правовой статус лиц с двойным гражданством Двойное гражданство (бипатризм) представляет собой одновременное состояние лица в гражданстве двух или нескольких государств. Такое состояние может возникнуть, например, при рождении […]
        • Федеральный закон 4530-1 от 19021993 Закон РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-I "О вынужденных переселенцах" (с изменениями и дополнениями) Закон РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-I"О вынужденных переселенцах" С изменениями и дополнениями от: 20 декабря 1995 г., 7 августа 2000 […]